Аналитический центр ЦИАН сравнил поведение пользователей в разделе новостроек на CIAN.RUсо статистикой по числу сделок (регистраций ДДУ) в 2018 году и выяснил, как отличаются реальные покупки от первоначального интереса покупателей.
- ЖК в Москве между ТТК и МКАД лидируют и по доле просмотров (37%) и по числу сделок (27%);
- Быстрее всего переходят в сделки в ближнем поясе районов Новой Москвы (17% сделок заключается после 8% просмотров);
- Тяжелее всего продвигать новостройки между Садовым кольцом и ТТК (всего 4% сделок на 10% просмотров).
Рост спроса на рынке новостроек Московского регионапривел к увеличению конкуренции между проектами и девелоперами за внимание потребителя. За январь–август 2018 года было зарегистрировано 84,6 тыс. ДДУ(+24% по отношению к аналогичному периоду 2017 года), был зафиксирован выход рекордно высокого объёма нового предложения на низкой стадии строительства по доступным ценам (более 6 млн кв. м, +25% к 2017 году).
Более 70% уникальных просмотров объявлений пришлось на три зоны столичной агломерации: от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД (37%), Ближнее Подмосковье (до 5-7 км от МКАД) (21%), а также Среднее и Дальнее Подмосковье (более 7 км от МКАД) (15%).
Зоны Московской агломерации по доле уникальных просмотров объявлений и доле сделок на первичном рынке жилья, январь – август 2018 года.
| Местоположение ЖК в Московской агломерации | Доля в просмотрах объявлений, % | Доля в сделках, % |
1 | Москва (от ТТК до МКАД) | 37% | 27% |
2 | Ближнее Подмосковье | 21% | 25% |
3 | Среднее и Дальнее Подмосковье | 15% | 15% |
4 | Москва (от Садового до Третьего Транспортного кольца) | 10% | 4% |
5 | Новая Москва (“ближний” пояс) | 8% | 17% |
6 | Москва (за МКАД) | 4% | 7% |
7 | Новая Москва (“дальний” пояс) | 3% | 4% |
8 | Москва внутри Садового кольца | 2% | <1% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Чаще всего пользователи просматривали объявления в новостройках, расположенных на территории Москвы от ТТК до МКАД. Их доля в количестве уникальных просмотров составила 37%. Рассматриваемая локация лидирует ещё по двум показателем. За январь–август 2018 года здесь зарегистрировали наибольшее количество ДДУ (27%)и вывели рекордный объём нового жилья – более 2 млн. кв. м (⅓ от всего рынка). Такое внимание к этой локации объяснимо, так как именно в этой части Московской агломерации живет большая часть ее населения (около 60%), а в стратегии покупки жилья в новостройке многие начинают именно с поиска в том же районе. Интересно, что жилье, строящееся за МКАД, где квадратный метр почти в 2 раза дешевле (120 против 201 тыс. тыс. руб.) привлекает на порядок меньше первичного интереса (4% от всех просмотров).
Второе место по доле уникальных запросов и доле регистраций ДДУ за прошедшие 8 месяцев заняли новостройки, расположенные в ближайшем Подмосковье – 21% и 25% соответственно. На данный момент средняя цена жилья в них составила 94 тыс. руб. за кв. м. Данную локацию многие воспринимают как продолжение Москвы. Здесь расположены достаточно крупные города (Мытищи, Королев, Люберцы, Одинцово, Химки, Красногорск, Реутов), которые по качеству городской среды не так сильно отличаются от московских окраин (особенно те кварталы, где возможен быстрый доступ к существующим или строящимся станциям метро).
Третью позицию по интересу покупателей занимают новостройки, расположенные в среднем и дальнем Подмосковье. За первые 8 месяцев 2018 года доля уникальных просмотров новостроек здесьсоставила 15%. Средняя цена квадратного метра жилья (66 тыс. руб./кв. м) здесь существенно (почти на 30%) ниже, чем в ближнем Подмосковье и эти жилые комплексы часто привлекают жителей других регионов России. Если в Среднем Подмосковье ключевой фактор спроса — привлекательная цена на фоне возможности ездить на работу в Москву, то в дальнем поясе городов Московской области покупателей также привлекают самодостаточные города с качественной инфраструктурой и рабочими местами (туристические центры и наукограды).
На четвертом месте — жилые комплексы, расположенные от ТТК до Садового кольца приходится 10% первичных запросов покупателей. Достаточно высокий уровень средних цен (342 тыс. руб. за кв. м) приводит к пониженной конверсии в реальную сделку. На жилые комплексы в этой зоне приходится лишь 4% регистраций ДДУ
То есть эти объявления активно изучаются, но по соотношению цены и качества чаще принимаются решения в пользу других проектов.
Пятое место по доле уникальных просмотров за 2018 год занимают «ближние районы» Новой Москвы (около 8%). Рост интереса к этим ЖК связан с запуском Солнцевской и активным строительством продления Сокольнической линии метро, формированием полноценной городской среды в ранее построенных жилых комплексах. На 8% просмотров в «ближней» Новой Москве приходится 17% сделок, т.е., покупатели этих ЖК принимают решение быстрее всего. Это связано еще и с тем, что в Новой Москве на протяжении последних месяцев стабильно фиксируется рост цен (с начала 2018 года они выросли на 6%), тогда как в других локациях фиксируется околонулевая динамика).
Последние две строчки рейтинга занимают локации с наиболее дорогими и наиболее дешевыми квартирами в новостройках города Москвы. Несмотря на низкую цену жилья (87 тыс. руб./кв. м) и наличие московской прописки, с 3% уникальных просмотров на седьмой строчке находятся новостройки на территории «дальней» Новой Москвы (к ней мы отнесли все районы, где пока не ведётся активного строительства метро).
На последней строчке – новостройки, расположенные в пределах Садового кольца. Здесь доля уникальных просмотров жилья составила 2%. На данную локацию приходится менее 0,2% от всех зарегистрированных ДДУ. Покупателей отталкивает высокая цена лотов – 739 тыс. руб./кв. м.
В летние месяцы 2018 года был поставлен рекорд по выводу нового предложения.
Так застройщики отреагировали на изменения в законодательстве и постарались получить разрешительную документацию на максимально возможное число новых проектов до июля. Новые проекты (прежде всего, за счет доступных цен) сразу привлекли повышенное внимание покупателей. В общем объеме просмотров на проекты, стартовавшие в 2018 году, пришлось 10%, тогда как их доля в сделках 4%. Такое соотношение объяснимо, так как девелоперы лимитируют предложение на ранних стадиях реализации, да и сами покупатели в последние годы менее охотно приобретают жилье на котловане.
Фото: Игорь Порхомовский
