Эти и другие темы эксперты Циан и ГК ФСК обсудили на совместном вебинаре 20 июля. Модератором мероприятия выступила Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM.
Ипотечные ставки: кто ниже?
Основным драйвером рынка недвижимости стал пересмотр программы ипотеки, рассказывает Виктория Кирюхина, ведущий аналитик Циан.Аналитики. Если в апреле она выдавалась под 12% годовых, в мае — под 9% годовых, то с середины июня ставка была снижена до 7% годовых. По сравнению с маем количество сделок увеличивается: только по Московскому региону спрос в июне оказался выше на 20%.
На вторичном рынке, где ипотека существенно дороже, ситуация сложнее, но и тут в июне количество сделок выросло на 15% по сравнению с показателями мая.
Помимо льготной ипотеки и снижения ключевой ставки оживлению рынка способствует реализация отложенного спроса. Кроме того, на рынок выходят вкладчики, которые открывали счета под рекордные 20% годовых, а сегодня выбирают объекты для инвестирования.
Льготная ипотека на новостройки, семейная, ипотека для IT-специалистов, сельская, дальневосточная: какая программа с господдержкой подходит именно вам? Ответьте на семь простых вопросов (это займет не больше минуты) и узнайте онлайн-ставки, которые вам предложат банки
Застройщики не так активно индексируют цены, как в начале года. За последние четыре-пять месяцев стоимость первичного жилья по Московскому региону выросла на 6%. В мае цены от роста перешли к стагнации, стоимость новостроек выросла всего на 0,5%, в июне практически не изменилась.
Сегодня крупнейшие застройщики предлагают условия более интересные, чем в 2020 году, отмечает Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК. Этого удалось достичь благодаря совместным усилиям банков, застройщиков и государства, которое начиная с пандемии научилось вступать в диалог с бизнесом и поддерживать его.
«Большинство застройщиков снижает ставки. Сегодня мы видим уникальные примеры, когда ипотеку можно взять под 1% и даже по еще более низким ставкам», — констатирует Виктория Кирюхина.
Как пояснила Ксения Цаплина, ипотека под 0,01% доступна не только многодетным семьям или иным льготным категориям, это ставки для всех. Так, по совместной программе с банком МКБ можно взять в ипотеку под 0,01% на сумму до 12 млн рублей. В эту сумму укладывается около 90% лотов в новостройках Московской области и почти 100% лотов в новостройках комфорт-класса Москвы.
По словам Ксении Цаплиной, при ипотечной ставке 6% ежемесячный платеж за квартиру стоимостью 12 млн составит 50–60 тыс. рублей. При минимальных ставках, которые предлагаются на рынке, ежемесячный платеж можно снизить до 30 тыс. рублей (в отдельных случаях — даже ниже), и переплаты практически нет.
Ждать ли льготных программ для «вторички»?
Для приобретения квартир на вторичном рынке ипотека выдается под 12% — это существенно ниже, чем в марте. Клиенты стали более предметно подходить к выбору квартиры. Если в апреле–мае квартирами интересовались нередко «туристы» (люди, которые регулярно смотрят квартиры, но ничего покупать не собираются), сегодня конверсия перехода в звонки существенно выше.
Тем не менее если брать ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке, переплата будет существенной: при кредите в 10 млн рублей по ставке 12% и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж будет равен 110 тыс. рублей. На первичном рынке при такой же сумме кредита ежемесячный платеж снижается до 77 тыс. рублей в месяц.
Но не имеет смысла ждать появления льготных программ для покупки квартиры на «вторичке», полагают эксперты: государство поддерживает девелоперскую отрасль потому, что в ней занято огромное число сотрудников. Стимулируя продажи новостроек с помощью доступной ипотеки, государство обеспечивает рабочие места (как в строительной отрасли, так и в производственных сегментах, риелторской отрасли). Если распространить льготную ипотеку на вторичный рынок, многие покупатели переключатся на него с рынка новостроек.
Это сладкое слово «скидки»
Скидки являются индикатором устойчивости рынка. Сегодня постоянно меняются цены на стройматериалы, поэтому прогнозировать, может ли девелопер предоставить покупателю скидку и в каком размере, очень сложно.
Если небольшой застройщик вдруг предоставляет скидки, в нынешней ситуации это должно насторожить покупателя, считает Ксения Цаплина: вдруг девелопер не слишком разбирается в экономической ситуации и не сможет достроить дом. Рынок комфорт-класса Московской области демонстрирует устойчивость: цены увеличиваются, спрос на жилье высокий, поэтому у девелоперов нет повода давать скидки.
Все скидки на новостройки: акции от застройщиков и предложения от банков смотрите на Циан
Иная ситуация на рынке жилья бизнес-класса, где вполне реально найти интересные варианты лотов со скидками. «На летний период мы открыли “аутлет ФСК”, где можно подобрать варианты квартир преимущественно бизнес-класса со скидками 13–15%», — говорит Ксения Цаплина. Также, по ее словам, начиная с марта появилось много вариантов рассрочек: до ввода новостройки, через год, через два года.
Недавно ГК ФСК совместно со Сбербанком запустили микс — ипотеку, которая позволяет разбить платеж на два этапа. После заключения ДДУ первый год (или два) заемщик вносит минимальный платеж — 100 рублей по ставке 0,01%. А через год (или два) в силу вступает полноценная ипотека. За это время покупатель накопит денег на последующие выплаты по ипотеке, а дом уже будет близок к завершению. Таким образом, покупатель платит не за котлован или стройку, а за реальную квартиру.
Квартиры под ключ поставлены на паузу
«Какие обои вам нравятся: в полоску, в цветочек? Полы ламинатом выложим, стены ванной плиткой облицуем. Кухню какую желаете? Котик есть у вас? На новоселье подарим!» Увы, такие заманчивые предложения покупатель получает все реже.
Девелоперы поставили на паузу квартиры под ключ. Если в начале года более 60% квартир на рынке продавалось с отделкой, в мае–июне доля снизилась до 55% и снижение продолжается, подчеркивает Виктория Кирюхина. Часть застройщиков отказалась от отделки квартир в своих проектах в принципе, другая часть отказалась только от меблировки.
«Квартиры с отделкой — это драйвер спроса как в комфорт-, так и в бизнес-классе. Полная чистовая отделка составляла около 30% стоимости квартиры, — такие цифры приводит Ксения Цаплина. — Мы несколько раз просчитывали, насколько подорожает отделка. У нас получалось, что ее стоимость вырастет в два раза. Такие квартиры у нас никто не купит. Съездили в Турцию, набрали новых поставщиков, снова пересчитали затраты. Получилось, что для квартир комфорт-класса отделка подорожает процентов на 15%. В новых корпусах мы оставим полностью отделанные подъезды в пропорции 40 на 60. Также во всех объектах мы сохранили отделку white box».
Виктория Кирюхина согласна, что полностью отказываться от квартир с отделкой не стоит. На протяжении нескольких лет наблюдался дисбаланс между тем, что хотят покупатели, и тем, что предлагают застройщики.
«Более половины покупателей мечтали их приобрести, а застройщики делали только треть таких квартир. С начала 2022 года был достигнут баланс: 60% квартир предлагалось с отделкой, такая же доля покупателей хотела приобрести подобные квартиры. Пусть квартиры с отделкой будут дороже, но их также нужно предлагать покупателю. Комбинированная стратегия способна стать отличным решением», — рассуждает эксперт.
Какие квартиры предпочитают покупатели?
В любой кризис покупатели стараются сэкономить, это касается и рынка жилья. По подсчетам аналитиков, сейчас многие клиенты выбирают квартиры меньшей площади, чем изначально планировали. Так, если в феврале средний чек в границах старой Москвы на первичном рынке составлял 17,5 млн рублей, то в мае он снизился на 2 млн.
При этом уменьшалась и площадь приобретаемых квартир. Если год назад в старой Москве покупали квартиры площадью в среднем по 57 кв. м, в этом году в период дорогой ипотеки покупатели отдавали предпочтение квартирам средней площадью 50 кв. м.
Но как только ипотека подешевела, клиенты стали возвращаться к прежним бюджетам. Буквально за месяц увеличились и запрашиваемый чек, и площадь квартиры.
Интересно также, что в мае–апреле в структуре заключенных ДДУ наблюдалась высокая доля студий (21%), хотя обычно этот показатель находится на уровне 18%.
Спрос на апартаменты восстанавливается гораздо медленнее, чем на квартиры. Причина — дорогое кредитование: в мае всего 12% сделок с апартаментами прошло с привлечением ипотеки (при традиционной доле 40–50%). Также нужно учитывать, что статус апартаментов так и не определен. Владельцы апартаментов платят более высокие налоги, коммунальные услуги им тоже обходятся дороже.
По стоимости апартаменты чуть дешевле квартир. Но не стоит забывать, что по цене 2,5–3 млн рублей в Москве реализуются самые компактные площади — около 15 кв. м.
Надо ли бояться дефицита на рынке жилья?
Сейчас на рынке около 90 тыс. квартир и апартаментов (для сравнения: в феврале этого года их было 75 тыс.).
Проекты выводятся на рынок практически в том же объеме, что и в прошлом году (39 новых комплексов в I полугодии 2022-го и 42 — в I полугодии 2021-го), а спрос в I полугодии просел на 17%. Покупателям есть из чего выбирать.
Пока не стоит бояться того, что выбор сократится, считает Виктория Кирюхина. Даже если на рынок в ближайшее время не выйдет ни одного проекта, рынок будет распродаваться еще два года. В течение этого времени проблема импортозамещения будет решена.
Не начнут ли застройщики экономить на качестве?
С точки зрения качества работ для жилищного рынка мало что поменялось, успокаивает покупателей Ксения Цаплина. Уместно провести аналогию с рынком одежды: не секрет, что даже самые модные и именитые бренды отшивают свои коллекции в Китае. То же самое можно сказать и о материалах отделки в строительстве. При этом в строительстве ситуация лучше, чем в индустрии модной одежды: много строительных материалов под западными брендами и ранее производилось в России.
Нужно ли уменьшать первоначальный взнос?
Первоначальный взнос 15% — сегодня довольно большая сумма, для трехкомнатной квартиры это 5 млн рублей. «Стоит пересмотреть условия первоначального взноса, — уверена Виктория Кирюхина. — Например, в 2018 году ипотечный заемщик мог прийти с нулевым первоначальным взносом и получить кредит. Сейчас банки считают таких клиентов высокорисковыми, но в 2018 году мы не видели никаких просрочек по ипотеке. Сейчас кредиторы отказались от таких программ и, на мой взгляд, они упускают значительную часть рынка».
Ксения Цаплина напоминает, что в конце весны рассматривалась возможность субсидирования первоначального взноса для определенных категорий граждан, потом эта идея была забыта. Она считает, что хорошим подспорьем для девелоперской отрасли будет поддержка спроса на вторичном рынке.
Если вы купили квартиру в ипотеку и потеряли работу
В сложной ситуации на помощь заемщику могут прийти как банки, так и девелоперы. «Наша компания дает возможность покупателю получить страховку от потери работы, — комментирует Ксения Цаплина. — При наступлении страхового случая клиент может продолжать гасить кредит. В банках до конца сентября действует правило: нельзя отказать заемщику в получении ипотечных каникул. Можно использовать эту льготу и не платить ипотеку до шести месяцев (в этом случае срок кредита увеличится на время ипотечных каникул) либо уменьшить размер платежа. Думаю, что в конце сентября банки пролонгируют это правило».
Виктория Кирюхина напоминает, что ипотечные каникулы имеют значительные минусы: заемщик испортит свою кредитную историю и в следующий раз ему будет гораздо сложнее взять ипотечный кредит. Если заемщик попал в сложную ситуацию, можно рефинансировать кредит. Для этого нужно обратиться в банк с просьбой увеличить срок кредитования, тем самым снизив ежемесячный платеж.
