недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиЗагороднаяИпотека

Юрий Загоровский: «Ни стагнации, ни коллапса в следующем году не будет»

5 293 1
Юрий Загоровский: «Ни стагнации, ни коллапса в следующем году не будет»
Почему Санкт-Петербург по росту цен на жилье в этом году опередил Москву, какое загородное и зарубежное жилье пользуется спросом у петербуржцев и чего ждать покупателям? Об этом Циан.Журналу рассказал Юрий Загоровский, генеральный директор АН «Дарко», член национального совета Российской гильдии риэлторов.

«Люди меняют съемные квартиры на ипотечные»

— В этом году Санкт-Петербург стал лидером по росту цен на недвижимость. Если в Москве стоимость жилья с начала 2020 года выросла на 8–10%, то в Санкт-Петербурге — 18%. Чем вызван такой взлет цен?

— На мой взгляд, взлет цен на жилье вызван ажиотажем, связанным с тревожным ожиданием людей по поводу обесценивания денег. В таких условиях люди всегда стараются вложить средства в то, что им нужно больше всего, — в жилье. В неопределенной ситуации собственники предпочли либо приостановить продажи, либо пытаться продать дороже, чтобы обезопасить себя в предстоящей альтернативной покупке.

Свою роль в росте цен сыграла и ипотека под 6,5%. У людей появился шанс пополнить бюджет за счет кредитных средств. У покупателей фактически не хватило бы денег, чтобы сегодня решать свои жилищные вопросы, но ипотека помогает.

Фото: Борис Лясковский

— Какое жилье подорожало больше всего?

— В первую очередь подорожало наиболее востребованное жилье — стандарт- и комфорт-класса. Если получается приобрести жилье в собственность, люди делают это, меняя съемные квартиры на ипотечные. Наш менталитет отличается от менталитета западного человека, который спокойно всю жизнь арендует жилье.

Сначала выросли цены на первичном рынке. Это связано еще и с тем, что уменьшается количество объектов, которые строились по наиболее выгодным для девелоперов схемам.

С переходом на проектное финансирование чем дальше, тем труднее будет строить объекты с выгодным для покупателя ценовым соотношением.

— Значит ли это, что покупателям бессмысленно надеяться на то, что в следующем году цены на жилье вернутся на допандемийный уровень?

— Это реально, если значительно ухудшится экономическая ситуация, и денег у людей будет хватать только на еду и самое необходимое. Тогда они отложат решение жилищного вопроса. Спрос понизится, продавать жилье станет сложнее (в отличие от сегодняшнего дня, когда продается всё), и это способно стать предпосылкой для снижения цен.

Но не факт, что это произойдет в следующем году. Есть элементы непредсказуемости, вызванные общей ситуацией в мире, в стране, с пандемической и экономической обстановкой. Какие шаги будет предпринимать правительство, мы тоже пока не понимаем.

Мне кажется, что в следующем году рынок будет примерно такой же, как и сегодня — активный, спросом будут пользоваться льготная ипотека, государственные жилищные программы. Ни коллапса, ни стагнации не будет.

«С точки зрения риэлторского бизнеса этот год будет вполне успешным»

— Как ваша компания пережила первую волну пандемии, когда люди боялись ездить на просмотры, в банки, на сделки?

— Как ни странно, боялись не все покупатели, а риэлторы точно не боялись. Такого, чтобы мы спрятались в свой кокон и общались с клиентами только виртуально, не было. Некоторое замедление деятельности у нас было во второй половине марта — начале апреля, затем последовал рост активности, мы работали не покладая рук.

— А сейчас, осенью?

— То же самое. Продажи идут очень хорошо. Думаю, с точки зрения риэлторского бизнеса год будет вполне успешным. Те компании, которые правильно устроены, завершат этот год с хорошим результатом.

— Сколько жилья по вашим сделкам приобретается по ипотеке?

— Если учитывать тот фактор, что чаще всего сделки проходят комплексно — продажа со встречной покупкой, мы можем найти объект, который устраивает нашего покупателя, в другом агентстве. Если даже не наш клиент покупает квартиру с ипотекой, то в следующем звене такая покупка присутствует. В сегменте жилой недвижимости у нас с привлечением ипотеки проходит до 70% сделок.

— Не опасна ли такая большая закредитованность населения?

— У нас большая закредитованность скорее не в ипотечном сегменте, а по другим направлениям. Я бы не назвал ситуацию в секторе ипотечного кредитования каким-то пузырем.

В нашей стране ипотека — инструмент для решения реальных вопросов, а не для схемы «кредитоваться — инвестировать — получить прибыль — прибылью погасить ипотеку — снова взять ипотеку».

Такие цепочки существовали в Америке и других западных странах, что привело к надуванию ипотечного пузыря во время предыдущих кризисов. У нас же по ипотечным сделкам еще есть резервы и запас для роста.

«Лучше три небольших, чем две больших комнаты»

— Как меняются требования покупателей к жилью? Например, в Москве с приходом пандемии покупатели стали искать не большую однокомнатную квартиру, а маленькую двухкомнатную, чтобы было пространство, где удастся обустроить рабочее место.

— Тенденция спроса на небольшие компактные квартиры в Санкт-Петербурге обнаружилась еще до того, как разбушевалась пандемия. Покупатели ищут двух- и трехкомнатные квартиры, в которых комнаты имеют небольшую площадь, но их больше: лучше три небольших комнаты, чем две больших.

Снова появились пожелания, чтобы кухня была отдельной, не совмещенной с гостиной. Да и метраж приобретаемого жилья уменьшился. Это связано с тем, что потребители стараются потратить как можно меньше денег на приобретение жилья, привлекать меньше заемных средств.

Все-таки за счет длительного срока кредитования идет значительное удорожание квартир, а люди вынуждены брать ипотеку на длительный срок, чтобы уменьшить ежемесячный платеж, иначе им просто не потянуть кредит.

Чаще всего покупатели берут кредит на 10 лет: если брать на более длительный срок, переплата оказывается очень большой, а меньший срок не позволяет справляться с ежемесячными платежами.

— Кто покупает жилье в Санкт-Петербурге?

— К нам приезжают люди из самых разных регионов — как из южных, так и из северных. По количеству межрегиональных сделок мы уступаем только Москве. Приезжают на учебу студенты, которым родители покупают квартиры, через некоторое время вслед за детьми переезжают и родители, чтобы быть ближе к детям. Бывает, что в Санкт-Петербурге покупают жилье люди из мест с не очень хорошей экологией. Так, недавно прошла сделка с семьей из Челябинска. Есть клиенты, которые из Москвы перебираются в Санкт-Петербург.

— Какой спрос сейчас на загородную недвижимость?

— Высокий — мы даже усилили направление бюджетных загородных объектов. Возрос спрос именно на недорогие объекты: участки, участки с домиками в садоводствах, СНТ. Покупают небольшие участки: по 15, 12 и даже 6 соток, ценовой диапазон — от 700 тыс. до 1,5 млн рублей.

На расстоянии 60–80 км от города еще реально купить пустые участки. Например, участок 10 соток с коммуникациями обойдется в 300 тыс. рублей. Такие участки популярны: люди приобретают их и строят быстровозводимые каркасные дома площадью от 60 до 80 кв. м.

Этот формат актуален для владельцев небольших квартир в городе — они строят дома, чтобы вывезти на природу детей, стариков.

Кстати, пенсионеры у нас имеют право бесплатного проезда на электричках в любое время года, этот факт тоже поддержал строительство таких дачных домиков.

«Цены на аренду жилья существенно не снижались»

— Что происходит с коммерческой недвижимостью? Как изменился спрос на офисы с переводом сотрудников на удаленку?

— Безусловно, перевод сотрудников на удаленку сыграл большую роль. Ряд компаний уменьшил занимаемые площади, особенно в тех случаях, когда арендодатели оказались не готовы пойти на снижение арендной ставки. Насколько мне известно, многие арендодатели, чтобы сохранить арендаторов, на весенне-летний период снижали стоимость аренды как минимум на 30%, было немало случаев, когда ставки снижались вполовину. И это вместе с рядом других антикризисных мер помогло многим компаниям продержаться в трудный период.

— Как изменялись в этом году цены на аренду?

— В Санкт-Петербурге цены на аренду существенно не снижались. Были краткосрочные меры, временные договоренности между собственниками жилья и арендаторами по отсрочке платежей на два-три месяца или снижению месячной оплаты на этот срок. Но чтобы сразу заключать договор на 11 месяцев или более длительный срок по сниженной ставке, такого не было.

«Когда живешь рядом с морем, нет необходимости видеть его каждый день»

— Ваша компания занимается продажами зарубежной недвижимости. Жилье в каких странах вы продаете?

— Мы работаем с рядом стран, в которых выгодно приобретать жилье для постоянного или временного пребывания. Продаем жилье в Черногории, Сербии, Италии, Испании, Германии, США, Дании, Нидерландах и т. д. В некоторых странах есть представители нашей компании, где-то — партнеры, с которыми работаем на постоянной основе. Чаще всего это агентства недвижимости, основателями которых являются выходцы из России. В таких агентствах обычно есть русскоговорящие сотрудники, для наших покупателей зарубежной недвижимости это удобно.

— В каких странах предпочитают покупать недвижимость петербуржцы?

— Жилье покупают хорошо во всех перечисленных странах, реже — в Австралии. Кто-то планирует вывозить на отдых к морю семью несколько раз в году, кто-то покупает жилье, чтобы постоянно проживать в другой стране. В моей компании два человека уже живут за границей: один сотрудник с семьей — в Испании, другая сотрудница — в Сербии. Они оба работают на локальном рынке и являются нашими представителями.

Выбирая жилье за границей, люди исходят не только из климатических, но и из экономических и социальных аспектов. Людям хочется большего комфорта и спокойствия. Хотя климат, конечно, тоже важен.

Например, еще одна наша сотрудница отправляет из нашего климата в Испанию на летне-осенний период всю свою большую семью.

— Судя по объявлениям на сайте компании, цены на недвижимость в европейских странах вполне доступные — многие варианты сравнимы по стоимости со средней квартирой в Санкт-Петербурге.

— Да, это так: цены вполне доступные и в Италии, и в Испании, если жилье не расположено рядом с береговой линией. Кстати, хочу отметить, что многие местные жители и не стремятся жить у моря.

— Почему?

— Очень беспокойно. В 15–20 минутах ходьбы живется спокойнее. Это для нас кажется принципиальным вид на море. Когда живешь рядом с морем, нет необходимости видеть его каждый день. Есть много интересных объектов, которые находятся на удалении от моря, но по условиям проживания являются вполне комфортными, особенно там, где есть еще и горы. Иногда люди приобретают не квартиры, а участки. Скажем, одна из покупательниц купила участок с домиком и большим яблоневым садом.

— Снизился ли спрос на недвижимость в других странах с приходом коронавируса?

— Спрос остался на прежнем уровне, только реализация недвижимости пока затруднена в связи с эпидемиологической обстановкой.

— Как вы любите отдыхать, чем занимаетесь в свободное время?

— Я люблю отдыхать с семьей. Нравится выезжать за город, путешествовать по окрестностям Санкт-Петербурга. Этим летом мы совершили поездку по Псковской области, в Пушкинские Горы. Очень много старых русских городов, святых мест — есть где помолиться, на что посмотреть, о чем подумать. Какие бы ветра пандемии не шумели, у нас на родине можно интересно отдохнуть и хорошо провести время.

Комментарии 1
Сергей ТСТ25 ноября 2020, 15:13

читаю иногда ваши статьи диву даюсь как вы топите за рост ... за светлое будущее недвижимости , а в это время .население стареет и вымирает .. приток из глубинки и бывших союзных республик иссякает ... сдать все сложнее и дешевле ... а вы все топите и топите пытаясь выкурить последнего затаившегося покупателя ... кстати работает .. раньше собственник Х с в двушкой за 10 млн продавал и переезжал в трешку с доплатой в 3 млн .. ( т.е 13 млн за трешку) сейчас тот же собственник продает за 11 млн ну или возьмем вариант круче .. продает за 12 млн ( рост 20 %) и добавляет те же 3 млн и переезжает в трешку но уже за 15 млн .. отсюда и не равномерный рост цен на квартиры с меньшей площадью ( дешевые в процентах больше подорожали ) так можно тянуть рынок и до величин .. продал двушку за 20 млн и купил трешку за 23 млн .. Идеально .. для тех кто просто продает .. спасет свои деньги ... пока есть уникальный шанс ... ( продавайте тогда когда все покупают , и купите когда все продают ) ... смелее продавайте .. да да все подорожало ... пользуйтесь моментом ....

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru