недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Вторичная

Фокус с исчезновением: собственник пытается победить бюрократию

2 581
Фокус с исчезновением: собственник пытается победить бюрократию
В редакцию Циан.Журнала обратился Дмитрий — собственник квартиры, расположенной в доме, частично поврежденном пожаром. Дмитрий рад бы исправить ситуацию — сделать ремонт и использовать эту квартиру, но чиновники думают иначе.

Дом, о котором пойдет речь, находится в поселке Образцово Щелковского района Московской области. Ему уже более 100 лет: до 1917 года здание было частью старинного архитектурного ансамбля и использовалось в качестве конюшни. В 1940-х дом приспособили под жилье — в нем стало 11 квартир (правда, ни центрального отопления, ни водоснабжения, ни канализации так и не появилось, но в 1970-х провели газ).

Таинственный протокол

В 2008 году произошел пожар, в котором погиб дядя Дмитрия — Юрий Геннадьевич Котов. Наследниками стали две родные сестры погибшего — тетя Дмитрия и его мама, которая в 2017 году подарила свою долю сыну.

Несмотря на повреждения от пожара, дом оставался жилым: в течение нескольких лет после трагедии в нем жили женщина-инвалид Х., а также ее соседи — отец и сын Р. Лишь в 2010 году в здание была направлена межведомственная комиссия, которая признала три муниципальные квартиры непригодными для проживания, хотя сам дом не получил статус ни ветхого, ни аварийного.

Правда, протокол этой комиссии почему-то не сдавался в Щелковский городской архив, да и в администрации его тоже нет — видимо, он потерялся (о том, что он в принципе был, Дмитрий узнал из переписки с городской администрацией). В итоге и Х., и Р. получили новое жилье и переехали.

«Из всех квартир приватизированной была только квартира № 4, принадлежавшая моему дяде, остальные — муниципальные, — рассказывает Дмитрий. — Одно время в доме жило очень много людей, а потом все разъехались (кроме жильцов квартиры № 10). Нам, как собственникам поврежденной пожаром квартиры, никакого альтернативного жилья, разумеется, не предлагали, так как наследники не были прописаны вместе с наследодателем на момент трагедии. Администрация не стала выяснять, есть ли наследники — ждали, пока мы сами объявимся».

Эпопея с межеванием и участком под домом

Есть, продолжает наш герой, и вторая странная история, связанная с тем же домом. За несколько лет до пожара местная администрация предоставила Юрию Геннадьевичу Котову два земельных участка. При межевании одного из них (со вторым всё в порядке) была допущена реестровая ошибка: границы участка были сформированы непосредственно под квартирой Котова.

С точки зрения Жилищного кодекса это нарушение, но тогда оно никого не смутило. Право собственности на земельные участки наследники Котова оформляли на основании решений Щелковского городского суда, вынесенных в 2012 и 2016 годах.

К 2018 году муниципальные квартиры (кроме № 10) были расселены, а судьба унаследованной и приватизированной недвижимости зависла. 

Никакого контроля за домом со стороны местных властей не было, а, предположительно в 2015 году, управляющая компания «ДЕЗ ЖКХ “Щелково”» сняла дом с обслуживания, продолжает Дмитрий.

«После того как женщина-инвалид Х. и семья Р. переехали из нашего дома, в квартире № 10 осталась жить семья Ш., хотя ни ордера, ни договора соцнайма на право их проживания мы не видели. Тем не менее в 2015 году эта семья оформила в личную собственность земельный участок под домом, в границы которого попало муниципальное имущество (неприватизированные квартиры). Как собственник доли в квартире, я счел это незаконным и записался на личный прием к главе администрации — Валову А. В., чтобы разобраться».

В 2018 году по иску администрации к Ш. состоялся суд, который признал незаконными результаты межевания земельного участка Ш. и одного из двух участков Дмитрия (тот, который в результате ошибки оказался на территории жилого дома и квартиры). В итоге участок, оформленный Ш., был исключен из ЕГРН, а право собственности признали отсутствующим.

В 2018 году администрация обратилась в суд с иском к собственникам незаконно сформированных участков. На основании решения Щелковского городского суда был сформирован земельный участок под всем многоквартирным домом и поставлен на кадастровый учет по всем правилам.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок под многоквартирным домом является общедомовым имуществом — собственникам жилья принадлежит доля этого участка. Как собственник доли в квартире, Дмитрий отправился регистрировать свое право общедолевой собственности — оформлять долю в участке под домом.

Первая попытка состоялась в 2019 году и закончилась отказом, который Дмитрий обжаловал.

Но неожиданно государственный регистратор указала, что дома вообще не существует — он расселен и регистрировать нечего. В ответ на запрос администрация района тоже заявила, что дома фактически нет.

Дмитрию через суд удалось признать незаконным решение Управления Росреестра по Московской области, который отказался регистрировать право общей долевой собственности на земельный участок. В настоящий момент постановление суда еще не вступило в законную силу.

Право на то, чего нет

Когда администрация городского округа узнала, что Дмитрий пытается оформить право общедолевой собственности на земельный участок, являющийся общедомовым имуществом, она подала иск с требованием признать право собственности Дмитрия и его тети на квартиру отсутствующим — якобы на момент этого оформления сама квартира физически не существовала.

Состояние западного крыла дома, где находится квартира, в 2016 году

В том самом утерянном протоколе межведомственной комиссии от 2010 года поврежденными пожаром и непригодными для проживания было признано только три квартиры, среди них нет квартиры, которую унаследовали тетя и мама Дмитрия. Если протокол утерян, то откуда данные? Кстати, подобные документы не имеют срока давности хранения, а значит, их утрата является серьезным нарушением.

Дмитрий подал соответствующую жалобу в прокуратуру, и та с его доводами согласилась. Правда, после реорганизации городского поселения найти виноватых нереально — нынешняя администрация городского округа уже не несет ответственности за то, что происходило в 2010 году.

«Он все-таки существует»

В сухом остатке дело выглядит так:

— после пожара в 2008 году специалисты БТИ на место не выезжали;

— в 2010 году межведомственная комиссия признала непригодными для проживания лишь три муниципальные квартиры, причем дом не был признан ветхим, аварийным и подлежащим сносу;

— кадастровые инженеры не составляли акты осмотра, которые подтвердили бы то, что дом прекратил существовать;

— администрация пытается лишить Дмитрия и его тетю права собственности на квартиру.

По мнению героя нашей публикации, сам факт, что администрация обратилась в суд в 2018 году как собственник жилых помещений и за защитой интересов остальных собственников, подтверждает, что, во-первых, дом все-таки существует, а во-вторых, Дмитрий с тетей все же являются собственниками квартиры № 4.

«Выходит, когда администрации нужно признать результаты межевания незаконными, дом и квартира есть; а когда нам с тетей надо зарегистрировать право общедолевой собственности на участок, дома нет», — рассуждает Дмитрий.

В 2017 году на осмотр дома выехали сотрудники БТИ, составив акт осмотра и указав, что пожаром 2008 года уничтожено восемь квартир. Акт составлен задним числом девять лет спустя. При этом, по данным ЕГРН за 2021 год, все эти квартиры стоят на кадастровом учете.

А в феврале 2019-го администрация зарегистрировала право муниципальной собственности на все муниципальные жилые помещения в доме — в ЕГРН внесена соответствующая запись. Если дома нет, а квартиры уничтожены пожаром, в права собственности на что тогда вступила администрация городского поселения?

Ни себе, ни людям

И еще одно. Дом входит в зону объекта культурного наследия (вид зоны с особыми условиями использования территории) — он соседствует с церковью Рождества Богородицы XVIII века. С 2016 года она включена в список культурного наследия и имеет 100-метровую охранную зону, в пределах которой запрещено возведение новых капитальных строений.

Таким образом, в период с 2009 по 2016 год, когда можно было принять решение о реконструкции дома, городская администрация бездействовала.

Реконструировать дом с определенными поправками можно и сейчас, пусть закон и ставит определенные ограничения (например, запрещено изменять площадь и этажность существующего здания).

Дмитрий предлагал провести собрание собственников (включая администрацию) многоквартирного дома, чтобы обсудить реконструкцию и дальнейшее использование дома. Администрация извещение получила, письменно ответив, что информацию «приняла к сведению».

В 2017 году Ш. — тогда еще собственник земельного участка, сформированного под многоквартирном домом, снес часть несущих стен и несущих конструкций, изрядно повредив и сам дом, и квартиру Дмитрия. В итоге было заведено уголовное дело по части 1 статьи 167 («Умышленные уничтожение или повреждение имущества») Уголовного кодекса РФ.

Состояние части дома после незаконного сноса в 2017 году

Обращения Дмитрия в администрацию, Госжилинспекцию и Минстрой по поводу восстановления повреждений остались без ответа. Сейчас дом продолжает разрушаться, а проезжающие мимо самосвалы сбрасывают туда строительный мусор.

«Я готов сделать ремонт, но непонятно, что будет с домом дальше и есть ли смысл так серьезно вкладываться, да и на ремонт общедомового имущества мне все равно потребуется разрешение администрации. В итоге у меня есть недвижимость, но использовать ее я не могу».

Циан.Журнал направил запрос в Министерство жилищной политики Московской области с просьбой прокомментировать ситуацию. Пресс-служба ответила, что «данный вопрос не находится в компетенции» ведомства и предложила обратиться в администрацию Щелково. Та на момент публикации комментарий не предоставила.

Комментарий юриста

Циан.Журнал обратился за разъяснениями к Марии Архиповой, председателю Ассоциации адвокатов России за права человека. По ее словам, наследники сгоревшей квартиры столкнулись с классической бюрократией, когда выписка о праве собственности есть, а объект вроде бы признан отсутствующим. При этом бумаги на дом исправно продолжают заполняться.

По словам наследника, кадастровые номера за жилыми помещениями числятся, помещения в документах указаны как квартиры, а у земельного участка под домом тоже есть кадастровый номер. Органы исполнительной власти обращаются в суд, который принимает решения на основании документов, предоставляемых обеими сторонами.

«В первую очередь нарушено право собственности наследников. Подчеркну: квартира вошла в наследственную массу, наследники получили свидетельства на наследство, оформили право собственности. Очевидно, если бы в Росреестр была внесена информация об отсутствии объекта, его наследование было бы невозможным — это стало бы известно еще на стадии обращения нотариуса за выписками».

 Мария Архипова,председатель Ассоциации адвокатов России за права человека

Юрист подчеркивает, что наличие объекта — факт, который не требует доказывания (он уже доказан и нотариусом, и Росреестром).  Земельный участок под домом — общедомовая территория, которая делится между всеми собственниками, но на момент пожара основную массу составляли муниципальные квартиры — собственником была администрация.

«Сейчас собственников два: наследники и администрация. Если наследники после 2008 года постоянно пользовались и домом, и участком, то юридически ничего не мешает им подтвердить свое право собственности спустя 15 лет — давность владения в своей части и на дом, и на участок с последующим выкупом оставшейся части через торги у администрации», — резюмирует она.

Теперь слово за администрацией.

Фото в начале статьи: дом, о котором идет речь, в 2019 году.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru