недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Какой порядок действий при покупке жилого приватизированного дома?

Нижегородская область 1 336 16

Здравствуйте. Предполагается покупка жилого дома с земельным участком. Из документов на дом имеется только договор о безвозмездной передаче жилья в собственность от 1993 года. Штамп БТИ о регистрации договора есть. По лицам, имеющим право пользования пожизненно - разобрались, таких нет. Из живых собственников остался только один человек, он и является продавцом дома. Из документов по земле нет ничего. Скажите, в каком порядке должно идти оформление: Вариант 1: Я покупаю дом, становлюсь собственником дома, подаю документы на оформление земли, т.к. имею преимущественное право оформить землю, находящуюся под знанием и необходимую для обслуживания жилого дома. Или вариант 2: Нынешний собственник подает документы на оформление земельного участка, т.к. преимущественное право оформления в собственность данной земли сейчас у него. После получения им документов на землю купить у него всё в комплексе: дом+земля. Плюсы и минусы этих вариантов хотелось бы узнать. Оба ли варианта пригодны для реализации? Спасибо.

Советы 16
Ольга ПодвигинаЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 мая 2019, 13:49

Добрый день. Боюсь,без оформления земли,покупку дома Вы оформить не сможете.

Irina Shokhina27 мая 2019, 15:35

Спасибо, Ольга за Ваш ответ. Но как, тогда, обезопасить себя от неблагополучного продавца? Дело в том, что денег на оформление и выкуп этой земли у него нет. Если мы договоримся, что я оплачиваю эти расходы в счет оплаты по договору КП, то получив все готовые и выправленные документы на руки, этот продавец может продать данную недвижимость кому-то другому, за более дорогую цену (все документы у него будут на руках, он собственник, а бегать по инстанциям и оплачивать ему ничего не пришлось,). Судов он, судя по всему, не очень боится, живет в районе, иногда выпивает, имеет долги за свет, газ и брать у него нечего.

Ольга Подвигина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 мая 2019, 9:19

Я бы у соседей спросила что у них с документами на землю,и у какого-нибудь опытного местного риэлтора. У собственника - получить доверенность на сбор документов для продажи дома и оформления земли,лучше - на Вас и кого-нибудь еще,предварительный договор купли-продажи,документы на дом Вам понадобятся,поэтому лучше забрать их под опись...И все равно держала бы в уме,что риск не купить останется,потому что "иногда выпивающий человек" - категория понятная,и не очень управляемая. Если найдете в городе опытного регистратора,скорее всего,он сможет помочь с оформлением документов быстро.

Irina Shokhina28 мая 2019, 9:56

Ольга, спасибо Вам, что не оставляете меня наедине с проблемой. Да, Вы правы, лучше поручить такое дело специалисту, тем более, что такой уже есть. Но так как сейчас данный человек в отпуске, решила не терять времени и заняться самообразованием, узнав мнения на этот счет у специалистов других регионов. По земле у соседей могу сказать: т.к. один из соседей мой родственник, то у него все в порядке с документами. Он оформлял наследство после родителей. Земля сейчас у него в собственности, документы есть. А раньше был такой же комплект документов как и у моего продавца. Еще консультировалась по данному вопросу у юриста, получила ответ: "Купив здание и став хозяином, возможно оформить землю практически бесплатно, разве только заплатив за само оформление. Торгуйтесь с собственником если придется, покупайте дом, оформляйте землю и все будет нормально.". Сейчас же, здесь на сайте, получаю ответы совершенно противоположные, что так делать нельзя и только нынешний собственник может оформить землю в собственность. Я в недоумении, как же так? Ведь всё должно быть по закону, а тут различные мнения. Неужели нет единого ответа?

Алексей Фролов27 мая 2019, 14:08

Второй вариант правильный. По закону дом следует судьбе земли, а не наоборот. Пока земля не оформлена думать о покупке дома не стоит. И даже по логике. Как могли передать дом без участка на котором он стоит. Там же есть адрес? Так что скорее всего какие то документы на землю у собственника должны (были) быть.

Irina Shokhina27 мая 2019, 15:42

Алексей, спасибо за Ваш ответ. Всё, что у собственника осталось после родителей, он мне показал. Там, действительно на землю ничего нет и как это не печально, такое раньше бывало. По ЕГРП есть кадастровый номер дома, права на который не отражаются. Данных по земле под домом нет совсем. Данный дом был выдан как "квартира" от Минобороны КЭЧ района. А уж как они так могли дать адрес дому без земли, неизвестно. Сейчас и КЭЧ то уже нет, придется в архивах запрашивать всю историю, оформлять землю, а потом покупать данную недвижимость. Но есть опасения, о которых я написала выше, в ответе Ольге Подвигиной.

Алексей Фролов27 мая 2019, 16:53

Тогда Ольга права. Забудьте про этот вариант.

Анна Юрьевна Почикаева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 мая 2019, 17:58

Ирина, добрый день. Я бы не рискнула посоветовать Вам первый вариант! У нынешнего собственника дом и, заметьте, участок в пользовании более 15 лет (ст 234 ГК, Приобретательная давность). Для суда - это веский аргумент оформления участка в собственность. А для Вас - не будет такого аргумента.
Так что я посоветовала бы Вам подумать, каким именно образом можно подстраховаться и ходить везде за ручку с продавцом, пока он не оформит участок в собственность.
Но, в любом случае, надо прежде всего смотреть документы. Если дом оформлен как квартира, то какой может быть участок? С другой стороны, если физически это именно дом (сталкивалась с тем, что в 90х годах людям 1/2ю дома оформили как квартиру, а потом они, проявив недюжинное упорство, переоформили это в 1/2 часть дома), надо все документы приводить в соответствие фактическому положению вещей. Причем, это может занять у вас не один год. Решение, конечно, принимать Вам, но и тот и другой вариант имеют свои большие минусы.

Irina Shokhina27 мая 2019, 20:29

Здравствуйте, Анна Юрьевна. Спасибо за Ваш ответ. Вот и я теперь озадачена, как же именно подстраховаться. Может быть есть какие-то известные способы, поделитесь, пожалуйста. По документам. Документ № 1: Договор о безвозмездной передаче жилья в собственность, где указано, что передается "квартира - 51,8 кв. м". Документ № 2: в 2005 году появился технический паспорт, где написано "жилой дом, площадью 52,6 кв.м" и Документ № 3: выписка из ЕГРН: написано жилой дом - 51,8 кв.м. По сути, "солянка" получилась, но таких домов целая улица, ранее эти дома (квартиры) выдавались военным на безвозмездной основе, местная воинская часть помогала стройматериалами и прочим. Сейчас почти у всех, в этой улице, всё приведено в соответствие. Видимо, да, быстро не получится, но лишь бы всё получилось как надо, готовы подождать, так как данное приобретение для меня не срочное, так скажем, на будущее) Осталось придумать способ, чтобы продавец не исчез и не продал кому-то другому подороже, когда документы будут выправлены на него.

Анна Юрьевна Почикаева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 мая 2019, 12:15

Ирина, добрый день. Процедура очень непростая. У Вас еще и расхождение в площади имеется. Первое, с чего я начала бы - собрать все имеющиеся документы и консультироваться. Начать надо с кадастровых инженеров. Так как, в первую очередь, надо будет провести межевание участка. Кроме того, надо съездить в кадастровую палату Росреестра на Зеленом проспекте, 20, предварительно записавшись на консультацию и вооружившись текстом статьи 234 ГК. Подробно, дословно записывайте, что Вам скажет специалист. В зависимости от полученной информации двигайтесь дальше.
После того, как Вы соберете всю информацию, если комментарии будут обнадёживающими, надо будет внимательно о очень точно составить предварительный договор купли-продажи с продавцом. Здесь надо будет очень хорошо подумать над формулировками. Никакая типовая форма Вам не подойдет.
У меня был случай, когда ко мне обратились по рекомендации близкого человека люди, которые владели домом, но земля не была оформлена в собственность. Это территория Москвы. Документы "добывали" сначала в архиве, первые документы датировались 1928 годом и там речь шла о конкретных сотках земли. Оформление права собственности у нас заняло более 2х лет. Правда, мы много времени потеряли на неграмотного кадастрового инженера. Зато с другим кад. инженером дело пошло быстрее.
У Вас, похоже, другая история, но готовьтесь к длительному ее решению.

Irina Shokhina28 мая 2019, 16:44

Анна Юрьевна, спасибо, что уделяете мне время. Надеюсь, что удастся оформить быстрее, чем в Вашей ситуации. Жду своего специалиста из отпуска и будем начинать.

Евгений Алышев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 мая 2019, 18:00

"Из документов на дом имеется только договор о безвозмездной передаче жилья в собственность от 1993 года. Из живых собственников остался только один человек, он и является продавцом дома." "Всё, что у собственника осталось после родителей, он мне показал." - Квартира/дом на кого была/был приватизированы? Если на родителей тоже, сын должен был вступить в наследство на их доли. Тогда должны быть так же другие правоустанавливающие документы - свидетельство о праве на наследство от обоих родителей если они участвовали в приватизации. В выписке из ЕГРН какие документы основания указаны?

Irina Shokhina28 мая 2019, 19:22

Спасибо, Евгений, за Ваш отклик. В приватизации участвовали отец, мать и сын. Дочь в момент приватизации проживала и была зарегистрирована по другому адресу вместе с мужем и сыновьями. В наследство он не вступал, к нотариусу не ходил. На руках только и есть этот договор о приватизации, где поименованы они трое (отец, мать и сын). Приватизация - 1993 год, дата смерти отца - не знаю, дата смерти матери - 2013. В выписке ЕГРН не указано ни одного документа, данные отсутствуют.

Евгений Алышев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 мая 2019, 11:41

Дочь тоже является наследником.

Ольга Подвигина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 мая 2019, 23:10

Так Продавцу еще сроки восстановить по принятию наследства....А это - суд.

Irina Shokhina29 мая 2019, 12:13

Чем дальше, тем интереснее.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru