недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

как минимизировать потери на уплату налога при продаже квартиры

Краснодарский край 2 177 35

здравствуйте.

не зная правовых нюансов, о том что обладая второй квартирой срок владения квартирой становится 5 лет, а не 3. Полгода назад была приобретена квартира в ипотеку в 2х равных долях с супругой.

в собственности есть еще одна квартира примерно равнозначная по цене, приобретенная 3 года назад в 2х равных долях с супругой за наличку.

как минимизировать потери при уплате налога ПЕРВОЙ КВАРТИРЫ?

Налоговый вычет по первой квартиры мы уже получаем уже. После сбора информации, минимизировать можем только на сумму уплаты процентов по ипотеке, если надумаем продавать ипотечную квартиру.

возможно есть какие то варианты, например продавать по долям каждому собственнику, занижать стоимость, обмен, , еще какие могут быть варианты легальные и не очень?


теоретически , можем и продать ипотечную квартиру, если это как то координально поменяет ситуацию.

Советы 35
Анна Орлова17 марта 2021, 17:55

Не 3 года уже с 2016 было. А сейчас вернули 3 года для единственного жилья. Что продавать-то собрались? По какой цене? А покупали за сколько? При продаже приобретенной полгода назад ипотечной квартиры тоже может возникнуть обязанность уплаты налога.

ID: 1399427118 марта 2021, 11:54

собрались продавать 1ю квартиру( выше в тексте написано).т.е не ипотечную.
про 3 года и понятно, потому что вопрос возник при условии, что в собственности 2 квартиры.

тут вопрос не за сколько купили и за сколько продали , а как минимизировать налог. именно в нашей ситуации с равными долями.

естественно, что купили дешевле и продавать будем дороже. допустим купили за 2000 тыр, продажа 3000 тыр

Анна Орлова18 марта 2021, 12:05

Тут вопрос какой вычет вы собираетесь применять. Продажа разными договорами имеет смысл, если невозможно учесть затраты на приобретение. Или эти затраты меньше, чем вычет в 1 млн. Поэтому по вашим цифрам получается абсолютно без разницы учесть ли затраты на приобретение в 2 млн. или продавать двумя договорами( а это два нотариальных договора плюс потеря ипотечных покупателей) и получить те же самые 2 млн. А в реале затраты на приобретение, наверное, больше этих мифических 2 млн?

Анна Орлова18 марта 2021, 12:08

Ипотечную квартиру тоже без потерь не продать. Выгоды в этом никакой. Поэтому не стоит метаться.

ID: 1399427118 марта 2021, 12:23

на самом деле реальная покупка как раз 2 млн руб)) плюс минус 100К

ID: 1399427118 марта 2021, 12:24

в равных долях. т.е у каждого из нас покупка примерно 1 млн руб.

ID: 1399427118 марта 2021, 12:28

метаться все равно придется, поэтому и ищется вариант с какой то минимизацией потерь на налоги.
либо искусственно завышать стоимость на сумму налога.
теоретически выгода при продаже ипотечной, это то что можно вычесть уплаченные проценты. но глобально, конечно, это не решает вопрос. да и продажа ипотечной, это крайняя мера.

Анна Орлова18 марта 2021, 13:17

Значит и смысла нет рассматривать продажу двумя договорами. Это только лишние расходы и потеря покупателей, а значит и снижение стоимости продажи. При продаже ипотечной квартиры ещё найдите на неё покупателей. Квартиры в залоге всегда продаются с бонусом.

ID: 1399427118 марта 2021, 13:24

продажа ипотечной квартиры пока и не рассматривается. сейчас идет сбор информации как и какую из выгоднее продать, как минимизировать налог и т.д. при продаже НЕипотечной. но если выгоду получу больше при продаже ипотечной , то будет рассмотрен и такой вариант
под бонусом что вы имеете ввиду? сарказм?

Анна Орлова18 марта 2021, 13:33

С бонусом для покупателя. Желающих мало

ID: 1399427118 марта 2021, 14:09

а в чем проблема для покупателя, проблема в сроках только. не так страшен черт

Александр Ткачев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 марта 2021, 20:08

Только занижать.. за что купили, - за то и продавайте..

ID: 1399427118 марта 2021, 11:57

сильно большой разбег, не каждый покупатель думаю согласится на занижение в 1млн. даже больше получается. это вариант с продажей собственной квартиры.

насчет варианта с ипотечной ( хотя я не уверен что это так), я думаю не пропустит банк.

Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 марта 2021, 21:14

Подобные ситуации решаются через брачный договор или соглашение о разделе имущества. Если бы не было ипотеки, для вас это было бы решением. Оформили бы квартиры на разных супругов, и для каждого она бы стала единственная.

Пообщайтесь с банком. Как они отнесутся к тому, чтобы титульным собственником остался один из супругов. Если решите этот вопрос, то решится и вся ситуация.

ID: 1399427118 марта 2021, 12:05

спасибо. не знал о таком варианте.

подскажите, если мы оформим по квартире на каждого из супругов , а не в долях, то владение начнется с сегодняшнего момента нового соглашения(передачи или как там юридически правильно) или 3 года назад, когда мы купили по долям вместе квартиру?

просто если с 2021 года, то опять придется ждать 3 года чтоли?)))

обязателен ли брачный договор или соглашение или просто идет переоформление квартиры по документам?

насчет банка, возможно ли такое на практике, когда квартира уже в собственности в равных долях(главный заемщик жена, созаемщик - я)

ID: 1399427118 марта 2021, 13:01

забыл добавить , что у меня по документам есть 1/4 доля в квартире, оформленная в родительской квартире в 2002 году. даже если банк даст переоформить ипотечную на 1го собственика и мы переоформим НЕипотечную квартиру на одного собственника. я буду считаться лицом у которого не одно жилье?
если не удастся, то тогда пройдет ли вариант что НЕипотечную квартиру оформляем на жену. и она тогда становится собственником единственной квартиры. и все проходит. Возникает тогда другой вопрос, даст ли банк оформить единственным собственником меня (я созаемщик), если титульным заемщиком является жена?)

Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 марта 2021, 13:53

При разделе совместной собственности супругов дата возникновения собственности не изменится.

Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 марта 2021, 13:54

При разделе совместной собственности супругов дата возникновения собственности не изменится.

Если у вас есть в собственности доля в жилом помещении, квартира не будет вашим единственным жильём

ID: 1399427118 марта 2021, 14:28

пройдет ли вариант что НЕипотечную квартиру оформляем на жену. и она тогда становится собственником единственной квартиры. и все проходит. Возникает тогда другой вопрос, даст ли банк оформить единственным собственником меня (я созаемщик), если титульным заемщиком является жена?)

ID: 1399427118 марта 2021, 14:29

обязателен ли брачный договор или соглашение или просто идет переоформление квартиры по документам?

Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 марта 2021, 16:43

Согласится ли банк, нужно спрашивать у банка. Брачный договор (соглашение) - обязателен.

ID: 1399427118 марта 2021, 18:03

последний вопрос, нужно пояснить , что мы не разводимся. я просто не понимаю процедуру. нужно сначала составить брачный, а потом переписать квартиру на одного из супругов?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 марта 2021, 1:01

Здравствуйте.
1. Использовать вычеты, взаимозачет налогов.
2. Продать по долям.
3. Занижать.
4. Разделить права на квартиры (потребуется согласие банка).

ID: 1399427118 марта 2021, 12:22

1. налоговый вычет по первой кварите уже второй год применяется нами обоими . больше не дает налоговые отчисления.

что вы имеете ввиду под взаимозачетов налогов?

2. в чем суть продажи по долям ? немного не понимаю в чем выгода? вычет 1 млн руб от каждого?
3. как уговорить или какие предоставить гарантии предоставить покупателю при занижении. не каждый пойдет на занижение. я понимаю если разбег в 100.000 или 200.000, но когда сумма в 1 млн, то я бы не пошел на такое.
4. обязателен ли брачный договор или соглашение или просто идет переоформление квартиры по документам?

насчет банка, возможно ли такое на практике в Сбере, когда квартира уже в собственности в равных долях(главный заемщик жена, созаемщик - я)

ID: 1399427118 марта 2021, 12:37

дополнение по пункту 2.
квартира была куплена за 2млн. смысл теряется при продаже по долям , если я правильно понимаю

Анна Орлова18 марта 2021, 19:00

А вот будет ли принимать во внимание брачный договор налоговая- это мы узнаем через год. Слишком легкое избавление от не единственной недвижимости

ID: 1399427119 марта 2021, 10:03

через 1,5 уж тогда.
вы лишь бы против сказать или вы на практике знаете такие примеры ?

Анна Орлова19 марта 2021, 11:19

Примеры о том, как налоговая начисляет налог на не единственное жилье? Вы знаете что пенсионеры не платят налог на имущество за единственное жильё? Так вот если пенсионер продает своё единственное жилье и покупает другое, то ему начисляют налог за второе жильё. Т.к. в одном налоговом периоде у него было ДВЕ квартиры. И никого не интересует что одновременно они у него в собственности не были ни единого дня.
Так что у меня большие сомнения по поводу того, что можно уменьшить срок владения брачным договором

ID: 1399427119 марта 2021, 12:55

спорить не буду. но все-таки мне интересен конкретный прецедент насчет продажи квартиры при заключении брачного договора. дальнейшей продажи квартиры и дальнейшего начисления налога. законы есть законы. но это не про Россию.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
19 марта 2021, 12:38

1. Раз уже вычеты использовали, то про взаимозачет можно забыть.
2. Да, при грамотном договоре и исходных документах можно по 1 м.р. на каждого.
3. Работа с покупателем, диалог, обоснование, письменное сопровождение.
4. Обязательно разграничение прав на имущество. Цель - общее право превратитесь в личное. Супруги такое разграничение могут сделать только на основании нотариально удостоверенного документа.
про дополнение к пункту 2. Почему теряется? Сейчас же цена наверняка больше. Пусть не сведете к нулю, но хотя бы оптимизируете.

ID: 1399427119 марта 2021, 13:31

1. понятно
2. дано. квартира куплена за 2млн в равных долях. продажа за 3,2.
если по долям это 1,6 на каждого минус 1млн=600.000Х13%= 78000 на каждого налог.
если без доле 3,2 минус 2млн= 1,2 х13%= 156000. ровно столько сколько по долям в сумме.
поправьте, если я не правильно размышляю.
3. какое обоснование должно быть для покупателя, в чем его выгода? причем еще что ипотечники отсеиваются как покупатели
4.цель понятна)) не понятен алгоритм действий. нужно идти к нотариусу и делать брачный договор?
P/S: @А вот будет ли принимать во внимание брачный договор налоговая- это мы узнаем через год. Слишком легкое избавление от не единственной недвижимости@
Что думаете насчет этого изречения.? знаете ли вы хоть один прецедент

Анна Орлова19 марта 2021, 14:51

1. Хорошо что понятно
2. Правильно размышляете
3. Ипотечники отсеиваются при продаже 2 договорами, т.к. банки доли не кредитуют.
4. Закон есть. И в нем указано, что совместно нажитое тоже учитывается. Брачный договор можно оспорить. Во многих случаях.

ID: 1399427119 марта 2021, 17:19

насчет 4 пункта
Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 27 февраля 2020 г. N 03-04-05/14163 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры, перешедшей супругу на основании брачного договора
текст постановления можно найти в интернете.
вывод:Минфин рассмотрел вопрос об НДФЛ при продаже квартиры, перешедшей супругу по брачному договору.

Срок владения недвижимостью супругом исчисляется с даты регистрации супругой права собственности на квартиру, приобретенную в общую совместную собственность.

Если квартира находилась в собственности супруга в течение минимального предельного срока владения и более, доход от ее продажи не облагается НДФЛ.

Согласно изменениям в НК минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 3 года, если она является единственной

Анна Орлова19 марта 2021, 18:03

Не вижу тут ответа на 4 пункт. Супруги приобрели недвижимость. Видимо титульным собственником была супруга. А после по брачному договору квартира перешла супругу. И, естественно, срок владения считается с момента приобретения этой недвижимости супругой. Тут не говориться о том, что если это была не единственная недвижимость супруги, то оформив на супруга брачный договор она может продать свою ставшую единственной недвижимость без налога через 3 года.

ID: 1399427119 марта 2021, 16:12

насчет 3его пункта.
Вы хотите сказать, что банк не дает оформлять квартиру, покупающаяся у двух собственников одной и той же квартиры? ( т.е не дает категорично покупать квартиры, в которых 2 собсвенника) или именно должен быть один договор в котором одновременно и я и жена продаем покупателю?

насчет брачного договора. возможно есть какой-то определенный срок после продажи после подписания брачного договора. например, мы продали квартиру не через 3 дня, а через полгода.?
или только те кто разводятся, налоговая не имеет претензий при такой сделке?

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru