недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью.

18 741 32 Блог специалиста 15
Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью.

Представьте, что вы продали квартиру. И через некоторое время получаете требование из налоговой уплатить НДФЛ в размере 30% от стоимости квартиры.

Или штраф в размере 70%.

Или даже в размере 100% от стоимости квартиры! Все деньги, которые вы получили за квартиру – налоговая требует вернуть в бюджет.

Как же так? Это невозможно! – скажете вы. Максимальная ставка налога при продаже квартиры – 13%. Откуда такие грабительские цифры?

Нет, это возможно.

Такие грабительские проценты возможны, если проигнорировать налоговый и валютный статус участников сделки.

Что это такое? Как этого избежать?

Давайте разбираться.

--------------------------------------------------------------------

Налоговый резидент РФ – это физическое лицо, которое проводит на территории России более полугода в течение календарного года. Точнее, 183 дня и более. (п.2 ст. 207 НК РФ). Гражданство значения не имеет.

Если меньше, то - становится налоговым нерезидентом. А это приводит к повышенным налоговым обязательствам.

Да, есть исключения. В некоторых случаях, можно провести за пределами России больше полугода и остаться резидентом. Но в рамках этого поста мы не будем сюда углубляться.

Итак, налоговый нерезидент:

• Оплачивает НДФЛ по ставке 30%

• При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты

• Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения.

--------------------------------------------------------------------

Валютными резидентами РФ являются две категории граждан:

• Все граждане России.

• Иностранные граждане или лица без гражданства, постоянно проживающие в России с видом на жительство. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст. 1. ч.1. п. 6)

Остальные физические лица являются валютными нерезидентами.

Какое это имеет отношение к сделкам с недвижимостью?

Расчеты по сделке с валютными нерезидентами являются валютными операциями. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.1 ч.1. п.9 пп.в) Даже, несмотря на то, что расчеты производятся в рублях.

А расчеты по валютным операциям между физическими лицами должны производиться только через банковские счета (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.14 ч.3.)

Если не выполнить этого требования и рассчитаться по сделке наличными, налоговая признает валютную операцию незаконной.

Наказание - штраф в размере от 70% до 100% от суммы (КоАП РФ Статья 15.25. п.1)

--------------------------------------------------------------

Итак, при сделках с недвижимостью следует быть осмотрительным относительно налогового и валютного статуса (вообще нужно быть осмотрительными во всех моментах, но в этих двух в частности). 

В отношении налогового статуса – нужно проверять себя. А в отношении валютного – контрагента:

 1. Если вы продали квартиру и собираетесь за границу, или были за границей и планируете продать квартиру, проверьте, не попадаете ли вы под статус налогового нерезидента. А если попадаете, применимы ли к вам повышенные налоговые последствия.

Если да, то возможно стоит отказаться от сделки или от поездки. В противном случае, вы заплатите налог по ставке 30%.

2. Если вы продаете или покупаете квартиру, а ваш контрагент - не гражданин России, уточните его валютный статус. Если он валютный нерезидент, проводите расчеты только в безналичной форме.

В противном случае, вам грозит штраф от 70% до 100% от суммы сделки.

К сожалению, люди которые получили такие штрафы – есть. Увы, но незнание закона, не освобождает от ответственности…

Комментарии 32
ID: 79449006 февраля 2021, 14:23

Здравствуйте. Если человек имеет постоянную регистрацию в своей квартире в РФ, но при этом живет и работает за рубежом, как ему лучше рассчитываться при продаже своей квартиры по истечении 5 лет собственности и купить в РФ бОльшую квартиру, добавив кредитные евро от кредита за рубежом? Понятно, что безналично, неясно только как переправить деньги из-за рубежа.

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2021, 17:32

Добрый день! А иностранные банки разве выдают гражданам РФ ипотеку для покупки квартиры в России?

ID: 79449007 февраля 2021, 10:20

Я про потребительский кредит, а не ипотеку.

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2021, 15:30

Понял. Если вопрос в том, как рассчитаться за квартиру, располагая евро на зарубежном счету - это не по теме поста. Чтобы дать конкретный ответ, нужно изучать вашу ситуацию. В формате комментариев, боюсь это сделать невозможно.

Ольга Ступакова9 февраля 2021, 13:18

Добрый день! Уточните, пожалуйста, является ли иностранный гражданин валютным резидентом, если он имеет не ВНД, а РВП (разрешение на временное проживание), постоянно проживает на территории РФ на основании этого РВП, а также официально трудоустроен в РФ и платит НДФЛ 13%?

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 февраля 2021, 9:05

Добрый день!

Вот как отражена норма в законе:
"... постоянно проживающие в Российской Федерации на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства"

Вид на жительство и разрешение на временное проживание - это разные статусы. Иностранный гражданин, имеющий разрешение на временное проживание, будет являться валютным нерезидентом. Расчеты по сделке только в безналичной форме.

ID: 1308888510 февраля 2021, 14:26

Добрый день,а если у моего мужа свежее ВНЖ,после РВП и мы собираемся покупать квартиру на его имя,как нам быть с этими расчетами при покупке? Планировали платить наличными,переведенным из за границы счета брата,на его счёт в Райфайзен,или так нельзя?

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 февраля 2021, 19:24

Добрый день!

Ваш муж является валютным резидентом. Можете проводить расчёты как в безналичной, так и наличной форме.

Другое дело, продавец может настаивать на безналичному варианте. В том числе, по соображениям безопасности.

ID: 1308888511 февраля 2021, 0:43

Спасибо,мы наоборот думали что все наличные хотят,и ещё вопрос,чтоб потом не платить 30 %,как не гражданин РФ,нужно продавать потом квартиру не ранее чем через 5лет?правильно мы понимаем ситуацию? Спасибо заранее

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 февраля 2021, 9:15

Порядок налогообложения не зависит от гражданства налогоплательщика, а только от того сколько дней в году он находится в России, и соответственно, является или не является налоговым резидентом.

ID: 7253154015 мая 2021, 20:16

Добрый день,

если гражданка РФ (проживает и находится постоянно на территории РФ) состоит в законном браке (зарегистрированным на территории РФ) с гражданином Германии ( который не имеет ВНЖ РФ, но имеет уже много лет Разрешение на Работу ВКС и проживает и работает и платит налоги в РФ, покупает участок и дом. Может ее супруг перевести на ее счёт денежные средства из Германии для покупки недвижимости или это подходит под валютный контроль и кто-то должен платить налог ?

Ответить
ID: 2131592216 мая 2021, 2:39

Ваш вопрос, однако, не по теме статьи :)
По-моему, операции между супругами не облагаются налогом. Не исключено, что у банка возникнут вопросы по назначению перевода. Особенно, если сумма большая.

ID: 7442170510 июня 2021, 1:12

Здравствуйте. Я после 1 января 2019 года вступила в право собственности в новом жилом комплексе, являюсь первым владельцем данной квартиры. Следовательно я владелец уже 1,5 года. Если я буду продавать квартиру как налоговый нерезидент, не выждав срок минимального владения(5 лет), я должна буду заплатить 30% от всей стоимости квартиры, или только с разницы вырученной между покупкой и продажей?
Вопрос номер 2: Если я хочу числиться налоговым резидентом, моё прибывание в РФ отчисляется с 1 января года, в течении которого, я продам квартиру, или с любого дня года, но в течении 12-ти месяцев. И нужно ли по прибытию в РФ регестрироваться в налоговой, каким образом проверяется мое присутствие как налогового резидента? Благодарю за внимание. С уважением Маргарита.

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 июля 2021, 16:25

Добрый день, Маргарита!

1. Для расчета налоговой базы налоговый нерезидент не в праве применять ни налоговые вычеты, ни расходы на приобретение приобретение недвижимости. Налог 30% нужно будет уплатить со всей суммы дохода.

2. Для того, чтобы быть налоговым резидентом, вам требуется находиться на территории России не менее 183 дней в течение налогового периода. Налоговый период в России равен одному календарному году, т.е. с 1 января по 31 декабря. Дополнительно отмечаться в налоговой не нужно.

ИГОРЬ2 июля 2021, 8:21

Я резидент РФ в 19 году продал не резиденту в РБ свою квартиру за наличные бел. Рубли. Будет ли мне штраф. Купил доллары и перевёл их на свой счёт в РФ

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 июля 2021, 16:28

Будет или нет - это зависит от налоговой. Но предъявить вам штраф за проведение незаконной валютной операции она может.

lada11129 августа 2021, 17:21

Добрый день, Евгений!
Подскажите, пожалуйста, если возможно: гражданка и резидент РФ, вышедшая замуж за гражданина Германии и продав после регистрации брака необлагаемую налогом квартиру в России (более 5 лет в собственности) будет также освобождена от налога за эту продажу в Германии?
Каким образом в налоговую службу Германии поступает информация о сделках и наличии недвижимости в России?
Заранее благодарю Вас за ответ!

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 сентября 2021, 3:49

Добрый день!

А почему вообще гражданка России должна рассматривать вопрос уплаты налогов в Германии, после продажи квартиры в России? Брака с гражданином Германии - для этого недостаточно.

Ваш вопрос имел бы смысл, если бы гражданка Германии продала бы свою квартиру в России. В этом случае она бы избежала двойного налогообложения в соответствии с Соглашением между РФ и Федеративной Республикой Германия от 29.05.1996 "Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество.

Как именно будет при этом поступать информация - не могу сказать. Это не совсем моя специализация.

lada1112 сентября 2021, 20:37

Большое спасибо, Евгений!

Ответить
ID: 7957098911 сентября 2021, 17:03

Добрый день! Я и моя сестра являемся собственниками квартиры в России, которая в собственности более 20 лет,но сестра постоянно живет за границей и я продаю квартиру по гендоверенности и налоги за её часть всё это время платила.. Деньги от покупки планирую вложить в новое жильё на территории РФ. Грозит ли нам вычет с доли сестры после продажи или она не является налоговым резидентом, поскольку не проживает в России? Спасибо.

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 сентября 2021, 14:12

Добрый день!

"Грозит ли вычет" - это не совсем корректно. Налоговые вычеты всегда в пользу налогоплательщика. Вы, видимо, хотели спросить - грозит ли налог? Т.к. после продажи сестра получит доход, а граждане РФ обязаны с полученных доходов уплачивать налоги.

Но в вашем случае налога не будет. Поскольку жилье находится в собственности более минимального предельного срока владения (3 или 5 лет). Раньше эта норма распространялась только на резидентов, но с 1 января 2019 года нерезиденты тоже освобождаются от налога. Норма введена Федеральным законом от 27.11.2018 № 424-ФЗ.

ID: 7974772114 сентября 2021, 5:22

Доброе утро. Юридическое лицо-резидент продало квартиру гражданину Казахстана за наличный расчёт. Денежные средства за квартиру внёс его сын - гражданин России. То есть отец расчёт не производил. Имеет здесь место состав административного правонарушения.

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 сентября 2021, 14:34

Добрый день!

Я, к сожалению, не располагаю информацией относительно таких тонкостей. Вам с этим вопросом лучше обратиться лично в налоговую.

ID: 7974772114 сентября 2021, 5:31

Доброе утро. Гражданин России взял займ у гражданина Казахстана. И по предварительному договору купли-продажи квартиры оплатил деньги юридическому лицу. Впоследствии гражданин Казахстана тоже захотел купить квартиру. И юридическое лицо провело трехсторонний зачёт. То есть фактически гражданин Казахстана не платил за недвижимость. Имеет ли место быть состав административного правонарушения за нарушение валютного законодательства?

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 сентября 2021, 14:37

Ребусы не разгадываю. Отвечаю только на вопросы, касающиеся реальных ситуаций.

Константин Ёлкин15 сентября 2021, 17:54

Квартиру, принадлежащую нерезиденту, по доверенности продает его представитель - резидент РФ. Деньги за квартиру получит представитель в наличной форме. Будет ли здесь нарушение?

И второй вопрос. Если оплачивать покупаемую у нерезидента квартиру в безналичной форме, то обязательно ли расчет в банке проводить рублями?

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 сентября 2021, 14:39

Лучше не рискуйте. Вы же не знаете, как конкретный налоговый инспектор будет трактовать эту ситуацию. Рассчитывайтесь в безналичной форме. Только рублями.

Константин Ёлкин23 сентября 2021, 11:01

Спасибо большое!

ID: 8027254622 сентября 2021, 13:07

Я гражданка России, проживающая 3 года в Германии с ПМЖ по браку. Хочу продать свою квартиру в России, которой владею более 10 лет. Правильно ли я понимаю, что после продажи я не должна оплачивать налог? И лучше оплату получить через банк рублями, которые позже смогу конвертировать в евро для вывоза по месту своего жительства в Германии. С уважением

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 сентября 2021, 14:45

Да, все верно.

Вы - налоговый нерезидент РФ. Но норма касательно минимального предельного срока владения с 2019 года распространяется и на нерезидентов тоже (установлена Федеральным законом № 424-ФЗ от 27 ноября 2018 года) Поэтому, налога после продажи у вас не будет. Налоговую декларацию подавать тоже не нужно.

Расчеты следует проводить в безналичной форме, в рублях.

ID: 8027623722 сентября 2021, 15:08

Здравствуйте, мы покупаем недвижимость у налогового нерезидента, собственник является гражданином РФ, имеет недвижимость и прописку в РФ, но также имеет прописку в Германии и получает пособие в Германии, приезжает в России несколько раз в течение года на несколько дней. Интересует статус валютного резидента? Сделка может быть совершена наличными денежными средствами?

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 сентября 2021, 12:53

Здравствуйте!

Требование относительно безналичных расчетов применяется только к валютным нерезидентам. В вашем случае оба участника сделки валютные резиденты. Штрафных санкций за расчет наличными - нет.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru