недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Материнский капитал - проблемный капитал. Что важно знать, если собираетесь его использовать!!!

5 411 16 Блог специалиста 1
Материнский капитал - проблемный капитал. Что важно знать, если собираетесь его использовать!!!

Нерациональная покупка недвижимости с материнским капиталом влечет за собой риски материальных, административных и судебных издержек. Осознают ли это владельцы сертификатов?  

По сведениям Главного управления ПФР №8 в Москве и Московской области на конец апреля 2019г выдано 79000 сертификатов материнского капитала. Из этого числа 33500 семей приняли решение о его использовании. Статистика внушительная. Особенно если учитывать, что большинство использует господдержку для приобретения жилья. Но практика показывает - мало кто осознает, какое бремя на себя и купленную недвижимость они возлагают.

Минусовые ожидания

Привлекать материнский капитал для покупки жилья в Москве или других городах с высокой стоимостью квартиры нерационально. Сумма капитала на данный момент 453026 рублей. А стоимость Московской "однушки" в среднем 6 млн. рублей. То есть доля получаемых семьей от государства денег будет составлять всего 1/13 цены подобной квартиры. Даже навскидку ясно, что экономическая целесообразность задействовать мат.капитал в сделке, для покупки жилья в Москве, отсутствует. Разумней эквивалент такой суммы занять в банке.

Вы можете сказать, что 7,5% процентов от стоимости "однушки" за 6 млн., это тоже деньги. Так то оно так, но не всегда семья с детьми, покупающая первое свое жилье с применением мат. капитала осознает бремя, которое берет на себя при его использование.

Давайте разбираться в чем кроиться подвох и с какими сложностями придется столкнуться.


К сожалению, мало у кого есть возможность купить квартиру без применения ипотеки. И как правило, покупая свое собственное жилье, «молодая» семья прибегает к использованию ипотечного кредита. В большинстве случаев приобретается та квартира, которая через короткий промежуток времени требует расширения. Материнский капитал при покупки «первой» квартиры уже был использован, ипотека уже выплачена, дети подросли и хочется квартиру побольше. Обычная житейская ситуация, не так ли? Казалось бы, бери новую ипотеку и расширяйся, но не тут то было. Загнав себя в капкан материнского капитала не так просто из него выбраться.

Материнский капитал уже применен, долг по ипотеке перед банком уже погашен, далее нужно снимать обременение(ипотека в силу закона) с квартиры. Первое, что после этого обязаны сделать родители, согласно закону РФ и тому нотариальному заявлению, которое они предоставляли в Пенсионный фонд при получении мат. капитала, - это наделить всех членов своей семьи и особенно несовершеннолетних детей собственностью в этой квартире.

Выделение долей, оформляется путем составления нотариального соглашения. Делать это нужно учитывая пропорцию между стоимостью квартиры и размером мат. капитала. Не надо в купленной квартире за 6 млн. давать долю несовершеннолетним по ¼ каждому. Чем меньше доля у детей, тем проще будет получить разрешение органов опеки на сделку. Однако доля, распределяемая между всеми членами семьи, не должна быть меньше доли мат. капитала в приобретаемом жилье. Т.е если мат.капитал составлял 1/13 от стоимости квартиры, то именно эта 1/13 должна распределиться в равных долях на всех членов семьи. После того как нотариусом будет подготовлено подобное соглашение, его необходимо зарегистрировать в регистрационной палате (подача документов на регистрацию в рег. палату осуществляется через мфц), оплатив при этом гос. пошлины. Уже на этом этапе родители начинают нести существенные расходы.

После чего Вы в купленной квартире получаете одного или более, в зависимости от того какого возраста ваши дети, несовершеннолетних собственников. Любые сделки с этой недвижимостью до достижения детьми совершеннолетнего возраста вы можете совершать только с разрешения органов опеки и никак иначе.


Некоторые родители скажут: - «Слишком сложно, не буду наделять детей долями в квартире, продам так». Однако следует помнить, при этом Вы нарушаете закон, что может иметь за собой очень плачевные последствия. Как только вы применили при покупке любой квартиры мат. капитал Вы обязаны наделить детей долями в этой квартире. Да, да именно этой квартиры, никакая другая (купленная в последствии, квартира родственников итд) не подойдет. Если за время, пока Вы выплачивали ипотеку и снимали обременение со своей квартиры, в вашей семье появились еще дети, то и их вы обязаны наделить собственностью. И это только вершина айсберга!


С какими сложностями придется столкнуться помимо обязательного оформления нотариального соглашения, несовершеннолетних собственников и органов опеки?

Предположим, что семья Х, уже купившая однокомнатную квартиру за 6 млн., и выполнившая все требования законодательства РФ, наделив должным образом всех членов семьи долями в этой квартире, хочет приобрести двух- комнатную. Свободных денег в «молодой» семье с детьми, как правило, водиться не много. Покупать квартиру большей площади они так же намерены в ипотеку, продав при этом ранее купленную однокомнатную.


Ипотека. Не каждый банк готов дать кредит под сделку, где собственниками будут несовершеннолетние дети. Для банков - это значительный риск. А органы опеки, в свою очередь, не разрешат продажу квартиры(в нашем примере однокомнатной) без покупку и наделения детей долями в покупаемой недвижимости(в нашем примере двух-комнатной). То есть фактически возможность получения ипотеки снижается, как и перечень банков, готовых предоставить ипотечный кредит на подобных условиях.

Плюс ко всему необходимо будет получить одобрение органов опеки на проведение подобной сделки. А это очень непростая задача. В большинстве случаев самостоятельно без помощи компетентного риелтора она становиться практически невыполнима. И тут начинается второй этап существенных затрат, которые во многом возникли по вине примененного мат. капитала.


Затраты на квалифицированного и компетентного риелтора, который сможет подготовить необходимые документы, получить разрешение в органах опеке и провести подобную сделку. Затем на нотариуса, так как подготовку договора купли-продажи квартиры, где собственником являются дети может только нотариус, и стоимость этих услуг так же не маленькая. По продаваемой и покупаемой квартирам необходимо будет оплатить: оценочные альбомы, документы БТИ (которые должны быть не старше 5 лет), выписки ЕГРН. Дополнительно банк или органы опеки вполне могут потребовать застраховать на весь период кредитования: жизни заемщика ипотечных средств, саму недвижимость, а так же титул жилья.

При самом оптимистичном развитии ситуации весь перечень издержек составит порядка 250 тыс. руб. Или больше половины суммы самого материнского капитала! По-моему, цифра говорит сама за себя. Также отмечу, что данная сумма выведена не теоретически, а взята из реальных рабочих кейсов. Чаще всего люди продают однокомнатную квартиру с целью купить 3-х комнатную. Кстати, и размер затрат в 250 тыс. руб. тут не являются предельным. Если покупатель "однушки", а ему придется ждать оформления документов не меньше 1 мес., или продавец "трешки" по какой-то причине выходят из сделки, расходы увеличиваются на порядок.  


Под буквой закона

Другой рисковый аспект, в применении материнского капитала - соблюдение законодательных норм. Получая сертификат, мама дает нотариальное обязательство наделить детей собственностью в жилье, где участвует господдержка. Де факто оформление долей, проходит некоторое время спустя. Например, после полной выплаты ипотеки или получения собственности на квартиру (при новостройке). Если родители банально забыли, или еще по какой-то причине, не наделяют детей собственностью, то тут же нарушается закон РФ. Обнаружив продажу такой недвижимости, Пенсионный фонд обратится с иском к нерадивым родителям. Как следствие, средства материнского капитала гарантированно обяжут вернуть в казну государства. Если же к суду подключится прокуратура, то последствия будут серьезней. Причем не только для родителей, но и покупателей подобной квартиры. Всю сделку или часть соразмерную долям детей признают нелегитимной. Купля-продажа будет расторгнута! Больше других в этой ситуации страдает последний покупатель. Ему вернуть потраченные на покупку такой недвижимости деньги маловероятно. Поэтому на рынке, по понятным причинам, потенциальный интерес к приобретения жилья, где был использован материнский капитал крайне невелик.   

     

Материнский капитал - финансовый инструмент

Учитывая приведенные доводы, можно резюмировать следующее: решение об использовании материнского или как еще называют "семейного" капитала надо принимать осознанно. Данный вид господдержки вовсе не халява, а финансовый инструмент. Как любая финансовая производная он требует рационального применения. В противном случае вместо блага материнский капитал может обернуться ловушкой. Прежде, чем применять его в операциях с недвижимостью надо четко взвесить все "за" и "против".


Что могу рекомендовать? Не использовать материнский капитал: при высокой цене недвижимости, которая намного превышает размер самого капитала. Также при покупке первичного жилья, если в ближайшие годы вы планируете его продать или обменять.

Пользуйтесь услугами компетентных специалистов в решении своих жилищных вопросов. Выгода, которую Вы получите от их работы, с лихвой перекроет стоимость их услуг. Берегите свое время и нервы, принимайте осознанное решение.

Комментарии 16
Наталья Якушина12 октября 2019, 11:07

Марина, здравствуйте!
Спасибо, что затронули важную тему. Вы пишите: "Всю сделку или часть соразмерную долям детей признают нелегитимной. Купля-продажа будет расторгнута!"
Давно пытаюсь отслеживать судебную практику: решений судов о возврате маткапа в бюджет полным полно, НО оспаривания сделок не находила пока. Пожалуйста, приведите хотя бы одну ссылку на источник, подтверждающий расторжение (признание недействительным) ДКП квартиры, продавец которой использовал маткап и не выделил доли детям! Т.е. когда пострадал покупатель?

Ответить
Марина Алексеева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 октября 2019, 12:31

Добрый день Наталья.

На сегодняшний день сложившейся практики в Московском регионе просто нет. Пенсионный фонд в данный момент внятного ответа и внятных разъяснений так же не дает.
По регионам, а там как известно, стоимость жилья значительно ниже, и доля мат.капитала может составлять чуть ли не половину от стоимости жилья; судебная практика на сегодняшний день так же крайне скудная.

Все вышесказанное не означает, что подобная практика не появиться в ближайшее время. Мат.капитал как рычаг дополнительного стимулирования рождаемости появился совсем недавно. Каждый год все больше и больше всплывает нюансов и уточнений по его использованию.

Если 3-4 года назад, в случае, если ипотека родителями была до конца не выплачена и покупалась другая (большая) площадь с применением ипотечных средств, ППФ давал возможность просто переделать нотариальное обязательство от матери о наделении детей долями после выплаты ипотеке. Сейчас же на подобные манипуляции они отвечают категорическим отказом.

Главная "мина замедленного действия" для Покупателя подобной квартиры, где детей не наделили долями, кроется в том, что как только этот ребенок(дети) достигнет 18 летнего возраста, он в течении 3-х лет сможет подать иск в суд о признании сделки купли-продажи в части недействительной и о нарушении своих прав. И тут попадет последний владелец этой квартиры.
Никому не хочется за свои же деньги иметь хоть какую либо вероятность судебных процессов, не говоря уже о возможности лишится пусть даже ничтожной доли в своей квартире. Т.к огромные неприятности ее владельцу может доставить, даже если 40/1000 доли квартиры отойдет третьему лицу. А если для это лица эта доля является единственным жильем, то Покупатель получит так называемого "Домового" в своей квартире.
Понятно, что ребенка или Покупателя потом отправят с иском и претензиями к родителям этого ребенка. Но это уже другой судебный процесс и чем он закончиться так же большой вопрос.

Вообще вся эта ситуация очень напоминает приватизацию в начале 90-х. Когда несовершеннолетних пользователей, чтобы не включать в приватизацию, просто снимали с рег. учета за несколько месяцев до приватизации, или попросту не наделяли собственностью, даже если они были указаны в заявлении на приватизацию. По итогу получили волну судебной практике после достижения деток 18 летнего возраста.

В 18 лет человек уже вполне взрослый и какие он будет иметь отношения и претензии к своим родителям так же большой вопрос. Так что лучше соблюдать нормы закона и принимать осмысленные решения при использование мат.капитала, понимая то бремя, которое оно несет. Как говориться: - "Береженного и Бог бережет".

С уважением,
Алексеева Марина

ID: 685354414 октября 2019, 12:28

Здравствуйте! Вы пишите "Обнаружив продажу такой недвижимости, Пенсионный фонд обратится с иском к нерадивым родителям." Вопрос, каким образом Пенсионный фонд обнаружит продажу такой недвижимости, какая сложившаяся практика? Рег. палата и Пенсионный фонд никак не обмениваются такими данными?

Ответить
Марина Алексеева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 октября 2019, 23:28

Если ПФ сейчас не имеет доступ к информации из Рос. реестра, это не значит, что не будет такой возможности через пару лет.

В большинстве случаев, до совершеннолетия "виновников", получения мат. капитала еще минимум лет 6, при условии рождения в 2007 году, а то и больше. Срок давности предъявления претензий в судебном порядке, о нарушении своих прав, подросшими детьми, будет исчисляться 3-я годами с даты их совершеннолетия. Так что это еще та «мина замедленного действия».

Сопоставить адрес в обязательстве, который давала мама в ПФ, и наделение собственностью детей, в указанной квартире не так сложно. Достаточно будет двух оцифрованных баз: из ПФ и Рос.реестра и указания "сверху".

Раньше никто не думал записывать телефонные разговоры и отслеживать текстовые сообщения, отправленные с мобильных, а теперь даже отдельный законопроект утвердили.

Так, что надеяться на "авось пронесет" не стоит. Лучше сразу соблюдать закон и не усложнять себе жизнь без лишней надобности.

С уважением,
Алексеева Марина

Надежда Гарнюк15 октября 2019, 13:37

Чудны дела твои, Господи! Марина, вы первая и единственная на этой площадке, которая некоторое время назад заявила, что заменила со своими клиентами одно обязательство о выделении долей на другое, в другой квартире и уверяли, что в Москве это уже практикуется. Где логика? В той ветке доказательств так и не привели. Поищу ссылку. Будьте последовательны, пожалуйста. А уж о том, что нужно давно на законодательном уровне действительно разрешить менять предмет обязательства при очевидном улучшении для несовершеннолетних, так все здесь уж сколько лет обсуждается тема.

Ответить
Марина Алексеева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 октября 2019, 13:36

Надежда, я не просто заявила об том, что ПФ дал возможность заменить обязательства, но и был такой практический опыт. Все что я описываю, это путь пройденный в конкретный отрезок времени и опыт полученный в решении конкретной задачи.

Как я уже говорила выше, ПФ не дает внятного ответа и инструкций как действовать. И если 3-и года назад ПФ Московского региона давал такую возможность (более того, в некоторых случаях они же ее предлагали как решение вопроса), то на сегодняшний день он в ней отказывает. Решая вопрос с продажей квартиры и покупке другой, большей площади, сейчас приходиться идти именно тем путем, что описан в блоге.

И это не просто «гипотетический путь» это четкое описание того, как это сейчас работает в Московском регионе, и подкреплены эти слова не одной подобной сделкой и решением жилищного вопроса тем, кто этот сертификат применил. Именно наделение детей долями в квартире купленной с мат.капиталом не противоречит закону.

Цель написания данного блога заключается в том, чтобы люди, которые планируют применять мат. капитал были в курсе тех сложностей, которые могут возникнуть от его применения. Т.к. от большинства клиентов слышу фразу: «Если бы знали, никогда бы не применяли его при покупке жилья». И самое интересное, что очень часто его применяют при покупке не потому, что нет денег, а для того, чтобы он «не пылился на полке», ведь куда-то его нужно применить.
А вот когда люди начинают позже решать свои жилищные вопросы, то сразу сталкиваются с ворохом проблем от его применения.

На сегодняшний день, ПФ категорически отказывается в замене обязательства, даже если происходить существенное улучшение жилищных условий.
Такие крупные банки как ВТБ и Сбербанк, предоставляют ипотеку с наделением собственностью детей, однако основных заемщиков ипотечных средств рассматривают чуть ли не под лупой. Т.к. очень велики риски для банков в предоставление подобных кредитов.
При предоставление такого ипотечного кредита ребенку сразу выделяется доля в ипотечной квартире. И при таком раскладе не нарушается закон, т.к детей наделяют долями в квартире купленной с мат. капиталом и потом продав эту квартиру, ребенок сразу же получает в собственность квартиру на которую родители вновь взяли ипотеку. По логике нет никакого нарушения закона, и органы опеки должны отлично пропускать подобные сделки, не смотря на то, что обременение накладывается на всю квартиру.
На практике же, обивая пороги органов опеки в разных районах Москвы, где то удается получить нужно решение органов опеки, а где то нет. И иногда их требования доходят до маразма.

Мы с вами сколько угодно можем рассуждать о том, что нужно на законодательном уровне действительно разрешить менять предмет обязательства при очевидном улучшении для несовершеннолетних, только толку от этого мало. Проблема есть. Клиенты приходят. И их проблемы нужно решать сейчас. И так, чтобы потом не было никаких проблем.
Риелторы всегда делятся друг с другом своим опытом в решении того или иного вопроса, а применять этот опыт или нет решать Вам.

Слыша, что у кого-то получилось проблему решить другим путем, нужно пытаться применить этот опыт в своем регионе, а не говорить, что это не возможно. Опять повторюсь, что ПФ не дает внятных разъяснений, и нигде в законе это не разъяснено, кроме того, что как только стал собственником, обязан наделить детей долями. Т.е. получается, что если ипотека не выплачена до конца, то и варианты пути решения есть А как только ипотека выплачена, то будь добр, наделяй детей долями.

Может быть вы можете предложить другой путь решения проблем клиентов, пытающихся продавать подобные квартиры сейчас? Если да, я с радостью его выслушаю, и вполне вероятно возьму на вооружение.

С уважением,
Алексеева Марина

Дмитрий23 октября 2019, 14:44

Добрый день! Спасибо за информацию.
Как быть, если после сдачи дома застройщик сам оформил собственность только на родителя. Переделывать собственность?
Из информации я понял так:
1. У нотариуса составить соглашение о распределении долей.
2. Для доли детей нужно учесть лишь средства маткапитала? Или делить в равных долях квартиру на всех членов семьи?
3. Подать соглашение в регпалату.
Все.
Так ли это?

Ответить
Марина Алексеева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 октября 2019, 16:28

Добрый день, Владимир.

Скорее всего в Вашем случае застройщик и не должен был сразу же наделять детей собственностью при ее оформлении. Собственностью он наделяет тех, кто фигурирует у него в ДДУ или Договоре купли-продажи.
Если там среди покупателей фигурировали дети, тогда на них сразу застройщик должен был оформлять собственность. Если же квартира оформлялась на родителей (или одного из них), то тогда и собственность застройщик оформляет на него.
А вот после того, как родитель стал собственником квартиры, в которой использован мат. капитал, то Вам путем Нотариального соглашения необходимо наделять долями детей.

Делить ВСЮ квартиру в равных долях на всех членов семьи не нужно, т.к доля детей будет большая!!! Вам необходимо посмотреть какую часть от стоимости квартиры при покупке составлял мат. капитал. И вот именно эту часть поделить в равных долях на всех членов семьи.

Например в семье 4-е человека, двое деток и родители. Собственность оформлена только на мужа, а мат. капитал при покупки квартиры составлял 1/8 часть от общей стоимости объекта. Значит мы эту 1/8 часть должны будем поделить на 4-х членов семьи, а значит ребенок один и ребенок два получит по 1/32 доли в квартире, у жены так же будет 1/32, а у мужа 29/32.

Если, после регистрации застройщиком, собственность оформлена на двоих родителей по 1/2 доли каждому, а в квартире использован мат.капитал. Если доля мат.капитала от общей стоимости квартиры составляла 1/8 , тогда у деток будет по 1/32 доли у каждого, а у мужа с жены по 15/32 каждому.

Да, нотариальное соглашение об определении долей, после получения от нотариуса необходимо подать на регистрацию в рег. палату. Сделать это можно через многофункциональные центры (службы одного окна), либо по предварительной записи напрямую в рег. палату.

С уважением,
Алексеева Марина

Дмитрий23 октября 2019, 17:40

Большое спасибо за развернутый ответ, теперь все ясно досконально.

Квартет-Недвижимость23 октября 2019, 15:25

2. Наделять обязательно ВСЕХ ДЕТЕЙ и РОДИТЕЛЕЙ.

Ответить
Марина Алексеева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 октября 2019, 16:42

Да, согласно закона, наделять обязательно всех членов семьи, в том числе и уже взрослых детей. А так же и вновь родившихся детей, которые появились на свет после использования мат.капитала при покупки квартиры, и до получения собственности на эту квартиру или выплаты ипотеки в полном объеме.

В процессе наделения долей кто-либо из членов семьи может отказаться от своей доли (например уже взрослые дети), тогда доли распределяться на оставшихся членов семьи.
Однако следует помнить, что нет точных формулировок и указаний в законе РФ можно ли так делать. И надо признаться, что покупатели квартир, где кто-либо отказался от наделения доли относятся к этому насторожено (говорю на примере своего опыта по подобным сделкам). Некоторые нотариусы считают, что раз в законе РФ нет запрет об отказе в наделении доли в подобной ситуации, то можно это делать.
Я все же стараюсь, чтобы не было подобных отказов, чтобы не усложнять в последствии и без того непростой процесс продажи таких объектов. Т.к у всех свое видение данного вопроса.

С уважением,
Алексеева Марина

Михаил23 октября 2019, 18:23

Вы пишите, "При самом оптимистичном развитии ситуации весь перечень издержек составит порядка 250 тыс. руб".
На самом деле доп расходы не больше 20000 р. Покупал кв в ипотеку в Подмосковье и часть оплатил мат кап, после её продал и купил в Москве. И так, после погашения оформили через нотариуса доли детей, за троих примерно 3000р, плюс госпошлина за регистрации долей, точно не помню или по 1000 р, или по 2000р. Ещё помю БТИ получал примерно 1500р, а так же оценка 4500, и выписки по 250р. Вот собственно всё, насколько помню больше ничего не платил. Органы опеки не отказывают, если условия несовершенолетних не меняются и становятся лучше, в моём случае органы опеки согласовали сразу же. Хотя я продал кв однушку 39 кв и купил в москве двушку 46 кв, Подготовить док в принципе можно и самому, что я и сделал, ну а если обращаться к риэлтору то и без мат капитала расходы будут 250000 р.

Ответить
Марина Алексеева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 октября 2019, 17:10

Я указываю стоимостные затраты на сегодняшний день для Московского региона.
По опеке так же есть нюансы, и основные проблемы начинаться, если продавая например однушку, вы хотите купить большую площадь с ПРИМЕНЕНИЕМ ИПОТЕЧНЫХ СРЕДСТВ. Вот именно это решение в органах опеке получить крайне сложно.

Нотариальное соглашение об определение долей стоит 5000+определенный % от кадастровой стоимости квартиры. В моей практике в Москве выходило минимум 15 000. Далее регистрация, госпошлина 2000 руб.
Далее документы БТИ на продаваемую и покупаемую квартиру. По правилам если техник не был в квартире последние 5 лет, то документы бти выдаются с выездом техника. А для Подмосковья нужно для опеке не только экспликацию и поэтажный план, а весь тех.паспорт.
Выезд техника и составление документов БТИ стоить будет по разному и зависит от площади квартиры. Например за тех.паспорт квартиры 62 кв.м с выездом техника мы заплатили 10350 руб. Помним, что для опеки нужны документы на продаваемую и покупаемую квартиру.
У риэлторов как правило есть свои выходы на БТИ и документы через них мы можем получить чуть быстрее и дешевле, но в любом случае документы БТИ на 2-е квартиры обойдутся минимум в 9 000 руб.
Оценочный альбом для опеки по двум квартирам минимум 5000 руб (по 2500 за каждый), на практике выйдет дороже.
Выписка ЕГРН, которые действительны всего месяц, и в случае если он истек, их надо перезаказываться, стоит 400 руб. Цена официальная и за 250 руб, выписку вы нигде не закажете.
Срочная выписка ЕГРН, будет стоить минимум 1500 руб., а то и больше. Получить ее можно за сутки. Выписка ЕГРН так же нужна на продаваемую и покупаемую квартиру.

Далее нужно помнить, что продать квартиру, где собственником является ребенок можно только с составлением Договора купли-продажи у нотариуса. К сожалению затраты связанные с этим пунктом предсказать сложно, т.к они рассчитываться от кадастровой стоимости квартиры либо стоимости в дкп (что больше от того и считают). На практике этот показатель буде в Москве от 18 000 до 25 000 руб.

В Москве заведено, что основные затраты по сделке несет покупатель. Но на практике, когда составление ДКП нотариальное, покупатель не готов оплачивать, поэтому нужно готовиться к тому, что 50% этой суммы будет оплачиваться Продавцом.
А следом начинаются все затраты по сделке по покупаемой квартире (составление ДКП, оплата банковской ячейки, регистраторов или гос.пошлины).

А на следующий календарный год Вам необходимо будет подать декларацию в налоговые органы, в которых Вы должны будете отчитаться и возможно заплатить налоги, если при продажи вновь образовавшихся собственников (детей и возможно одного из родителей, т.е тех членов семьи что были наделены долями), прошло менее отведенного законом времени. По безвозмездным сделкам это 3 года.

Даже если налогов там не будет, если продана собственность, которая при данной схеме была во владении менее 3-х лет, отчет в налоговую необходимо подать.
Составление подобного отчета у налоговых консультантов стоит от 3000-5000 руб. При получении собственности двумя детьми и одним из супругов у Вас будет три таких декларации.

И да и декларацию можно сдать и заполнить самим и сделку провести и в опеке получить разрешение и куча всего еще можно сделать самим. Вопрос лишь в том сколько при этом уйдет времени, сил, нервов и сколько попыток продеться предпринять чтобы получить необходимый результат.

Машину так же можно помыть самому, однако многие предпочитают пользоваться автомойками. Сейчас столько разных данных можно найти в интернете, что и ботинки можно самому отремонтировать и врачебный диагноз поставить, только вот качество и достоверность подобных изысканий может быть разная. Каждый человек самостоятельно выбирает путь, по которому пойдет.

Риэлтор это человек работающий в сфере услуг. Его задача оказать Вам качественный сервис за Ваши деньги. Главная ценность риэлтора - это его знание, подводных камней, которые могут встретиться на пути к реализации Вашей цели; его умение эти подводные камни обходить и его навыки "переговорщика" чтобы удержать всех участников сделки, сохранив при этом их заинтересованность в покупке или продажи квартиры.

С уважением,
Алексеева Марина

Сергей И29 октября 2019, 9:13

Уважаемая Марина, половина того, что вы перечислили это расходы которые обязательны даже при продаже квартиры не ипотечной с мат капиталом, или просто ипотечной без мат капитала.. Так, что причём тут мат капитал. Ячейка, выписки, деларация, иногда оценка т.д. Это все необходимо просто при продаже квартир.Продавал квартиру где дети так же были собственниками по причине мат капитала, ни о каких дополнительных 250т.р речи не идёт, предыдущий комментатор был абсолютно прав, он лишь не добавил оформление у нотариуса, мне это обошлось 10т.р. (со скидкой для многодетных). А по поводу, что риелтор прямо необходим, это каждый решает сам, при этом замечу риелтор не даёт НИКАКИХ гарантий, если есть знания то почему, нет. Да и качественный сервис не всегда получаешь, но это уже другой разговор, у каждого своя работа.
Конкретно по поводу дополнительных расходов по продаваемой квартиры оплаченной маткапиталом где собственники дети, проверено на практике НИ О КАКИХ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ РАСХОДОВ В 250000р РЕЧИ НЕ ИДЁТ ДАЖЕ БЛИЗКО, И да опеке платить то же не нужно, мне очень адекватно разяснили и в итоге выдали разрешение, ведь всегда условия улучшаются.

Ответить
Марина Алексеева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 ноября 2019, 23:45

Здравствуйте, Сергей!

Да безусловно при продаже квартиры есть определенные затраты, однако большую их часть(если не все) несет покупатель. Если конечно не продается доля детей.

Если мат. капитал не был применен, то и доли детей там нет, а есть один или два взрослых собственника (родители). А значит за составление договора купли-продажи, гос. пошлину, оплату одной банковской ячейки затраты несет Покупатель квартиры, а не Продавец.
Все основные затраты начинаться из-за того, что собственником становятся дети и именно это добавляет сложностей.

И еще раз делаю акцент на том, что эти расходы актуальны для квартир со стоимостью значительно превышающей стоимость мат. капитала, как например в Москве. В регионах расходы могут отличаться от вышеперечисленных, но механизм проведения сделки тот же.

У опеки нет проблем получить разрешение на сделку, если Вы продаете квартиру, где собственником являются дети и покупаете другую БЕЗ ПРИМЕНЕНИЯ ИПОТЕКИ, улучшая жилищные условия. А вот если Вы приобретаете квартиру с применением ипотечных средств, продавая квартиру где собственником являются дети, вот это решение от органов опеки будет получить крайне непросто. Даже при условии улучшения жилищных условий.
Опять же я говорю про Москву, и исходя из своего опыта взаимодействия с органами опеки Московского региона.

С уважением,
Алексеева Марина

Ирина11 ноября 2019, 16:28

Добрый день. У меня такой вопрос. Использовали материнский капитал, но дом не достроен, задержка строительства 2 года, стройка стоит, неизвестно когда продолжиться и продолжиться ли вообще. Подали в суд на неустойку, застройщик применяет статью 333 для снижения неустойки, могу ли я в ответе на ходатайство использовать, что я внесла материнский капитал, будет ли это в мою пользу или лучше не использовать это в суде. И еще вопрос, могу ли я продать квартиру по переуступке в долгострое или, если вложен мат. капитал, то я не могу это сделать и какая вообще практика с материнским капиталом в долгострое?

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru